평택_고덕상가주택 입찰_시세분석보다 먼저 하는 것2022.08.22

2022.08.22
[LH입찰.추첨]
평택고덕 국제화 계획지구
점포겸용/ 주거전용
단독주택용지 공급입니다.

#공고 요약

* 공급토지
+ 단독주택 (점포겸용) 10필지_입찰
+ 단독주택 (주거전용) 1필지_추첨

* 일정
+ 신청: 2022년08월22일(월) 10:00 ~ 16:00
+ 개찰(추첨) : 2022년08월22일(월) 16:30
+ 발표 : 2022년08월22일(월) 17:30 이후

* 2년분할 (유이자)

▼공고문요약▼

#입지분석

부동산에서 수익률을 내려면, 장단점부터 확인해야합니다.
엘손건축은 시공자보다 건축주 수익을 우선 검토합니다.

대지면적과 임대구성, 그리고 법규를 최대한 활용하는 것이 첫걸음입니다.
필지별로 각각 장단점이 다르므로 반드시 전문 상담을 권합니다.

# 상가주택지 법규제한
+ 건폐율: 60%이하
+ 용적률: 180%이하
+ 4층 이하, 5가구 이하
+ 토지사용: 2020.12.31이후 완납후 즉시

#단독주택지
+ 건폐율: 60%이하
+ 용적률: 150%이하
+ 3층 이하, 3가구 이하
+ 토지사용: 2018.09.30이후 완납후 즉시

#일조방향
+지구단위 지침 정남
+ 20m이상의 공지 근접 완화 건축법

 

#면적확인
+ 위치별 공급평당가 확인
+ 기준층 면적 확인
+ 주변입지와 진출입 동선 확인

#입지분석 상세
+ 주거수익률_4층 2가구 가능 위치 찾기
+ 상가수익률_높은 층고+넓은 면적
+ 전면 도로폭 확인 이유
+ 위치별 수익률은 반드시 상담필요

#상가주택 수익률 검토
Q. 최소 대지면적은?
-> 68평 이상이면 기준층 가구를 2Room+2Room계획 가능

Q. 기준층에 2가구 모두 3Room으로 하려면?
-> 최소 79평 이상 되어야

Q. 주거최대 수익률은?
-> 4층에 2가구 배치가 가능한 토지가 최대 수익률

#수익률 최고 위치 찾기
+ 보행동선 접근성
+ 상가활성화 위치
+ 층고와 최상층 주거 수익률 확인

#시세조사
주변 상가주택지 시세를 조사하였습니다.
공급되는 Fd-43은 토지 평균면적이 78.5평으로 공급가는 평당₩9,858,264입니다.

조사결과 주변 시세보다 저렴한 것은 사실입니다. 상가주택지가 아닌 "주거전용 단독"도 평당 800~900만원이 시세입니다. 건물이 지어져 완료된 상가주택의 경우 매매기는 25~30억 수준입니다.

임대수익률은 전세2룸이 1억 8천만원, 3룸이 2억 2천~8천만원입니다.
높은 전세가 형성을 위해서는 4층 2가구 계획이 가장 유리합니다. 이때 5가구에서 전세로 14억을 회수할 수 있습니다. 공사면적은 200평정도로 이외에도 여러가지 검토 사항이 많습니다.

직전 입찰에서 평균 입찰가는 평당 860~1,200만원입니다.
최고는 평당 2,400만원대도 있었습니다.
위치별 낙찰자료가 필요하시면 반드시 사전 상담을 권합니다.

 

부동산에서 가장 중요한 것은 경험 많은 전문가의 분석입니다.

소중한 자산 형성에 늘 최선을 다하겠습니다.

+ 토지정보, 구입자문

+ 건축설계, 시공선정

+ 공정관리, 자금계획

 

엘손건축사 사무소

이병관 건축사

tel:02.2654.1931

 

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