과천지정타 상가주택 매매 '점포겸용 단독 건축순서' _2023.12.20(LH입찰)

#과천지식정보타운 토지선별
#점포겸용단독 필지 용적률 양호
#즉시사용 가능, 60, 200, 5가구
#상가주택장점 활용=통매매 가능

 

#과천지식정보타운, #공공주택지구
. 사업 기간: 2011-10-05~2023-12-31
. 위치: 경기도 과천시 갈현동, 문원동 일원
. 면적: 1,353,090.4 ㎡
. 사업비: 16,840 억원
. 계획인구: 19,109 명
. 건설 호수: 8,474 호
. 주시행자: 한국토지주택공사
. 부시행자: ㈜대우건설,㈜태영건설, 금호건설㈜

#과천지정타, #단독3, #단독5 
LH 과천지식정보타운 공공주택지구의 점포겸용 단독 필지 입지 분석입니다.
지구단위계획, 공고문의 기타 유의 사항을 근거로 단독 3, 단독 5의 필지를 분석하였습니다.
단독주택 필지의 경우 면적과 위치별로 장단점이 달라 수익률의 포인트를 다르게 할 필요가 있습니다. 특히, 건축물의 상층부 활용과 높이 제한, 주변 상권 유입에 주의를 요합니다. 엘손건축사 사무소는 까다로운 건축공사의 원만한 진행과 주의 사항에 대한 전문 상담을 진행합니다.

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▶공급토지_총 1필지
#단독3_16-3
 (갈현동 2316-3)
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_대지면적 : 222㎡(67.1평)
_공급가: 1,394,160,000원
 . (20,777,347원/평당)
_하천 및 경관녹지 작업 미완료
 . 추후 조치 예정

#4층상가주택
상가주택 토지를 선정하고 장단점을 비교하며 개발시기를 결정하는 것은 전문가의 조력이 필요합니다. 도로 현황, 교통망, 접근성, 주변 환경 등을 조사하고 위치별 특성을 파악한 뒤 자료를 비교해야 합니다. 하지만 대부분이 대지의 장점을 충분히 살리지 못하고 일반적인 접근으로 보편적인 건물을 완성하기 쉽습니다. 
엘손건축은 시공자의 이익보다 건축주 수익률을 우선 검토합니다. 입지에 맞는 다양한 주거 구성과 주차 등 법규를 활용하여 임대율을 최대한 높이기 위해 노력합니다.

*입지 분석 순서
_1) 위치에 따른 임대율 분석
 : 토지의 크기, 위치, 형태 등을 고려하여 주거와 상가 수익률 검토
_2) 입지 대안
 : 접근성, 주변 환경 등을 고려하여 상가 위치와 형태 결정
_3) 중요도 결정
 : 가장 우수한 장점 활용
_4) 대안 제시
 : 적절한 개발 계획 제시
_5) 대안의 평가
 : 제시된 요인을 평가하고, 적합한 계획을 적용

*동선 분석
건축설계에서 동선 분석은 매우 중요한 요소입니다. 이는 건물 내부의 공간 구성과 사용자의 편의성을 결정하는 데 큰 영향을 미칩니다.
_건축 예정 토지의 외부 공간 확인
 . 기능적 구성과 예상 동선 확인
_대지 분석
 . 설계의 시작 단계
 . 일조권 분석, 조망권 분석, 주변 이웃 대지의 관계
_공간 구성 연구
 . 공간분석 이론에 기초
 . 동선의 결절점 확인
 . 자연축과 도심축을 통한 미래 도시를 예상
이러한 분석을 통해 건축설계는 사용자의 편의성과 건물의 기능성을 최적화할 수 있습니다. 이는 건물의 사용자가 원활하게 이동할 수 있도록 도와주며, 건물의 공간 효율성을 높이는 데 도움이 됩니다.

#통매매조건
매매되는 상가주택으로 수익률을 최대화하려면 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 상가주택의 우선순위는 근생 임대율입니다. 몇몇 대지의 경우 이를 감안한 특화설계를 통해 근생 임대율을 높일 수 있습니다. 장점이 있는 곳에 특화 설계가 가미된다면 더할 나위 없는 완성된 부동산이 만들어질 것입니다. 
_상가 높이 최대 가능 설계위치 찾기
_주거 자연 채광 적극 이용 설계 반영
_상가 활성화 특화 설계 필요

#5층상가주택
부동산 수익률은 개발자와 소유주의 교감이 첫걸음입니다. 이후 근생 임대율과 주거 수익률에 대한 특화된 디자인과 꼼꼼한 공사관리가 뒷받침되어야 할 것입니다. 대지의 장단점 활용을 통해 4층 제한조건에도 불구하고, 외관상 5층으로 보이게 하는 특화 설계도 검토할 수 있습니다. 대지면적이 협소할수록 2룸형 임대 세대에 대한 배려가 필요합니다. 주인 세대를 어떤 층에 배치할 것인가도 중요한 계획 요소입니다. 

#상가주택설계과정
상가주택 설계비용과 그 과정을 확인하기 위해서는 과천지식정보타운 단독주택용지의 법규 제한을 먼저 확인해야 합니다. 용적률이 200% 이상인 경우 4층을 복층형 구조로 하는 수익형 임대 구성이 가능하다는 것도 참고할 만합니다. 
_건폐율: 60%
_용적률 200%
_제1종일반주거지역
_최대 5가구
_일조방향: 정북
 . 20m이상의 공지 근접 완화 적용

#건축비용
건축비용은 여러 요인에 따라 달라집니다. 일반적으로 평당 450에서 많게는 1,000만 원 이상 소요될 수 있습니다. 건축비용은 모든 기반 시설과 순공사비용, 인허가 비용 등을 합산한 '총사업 비용'을 산출하는 것이 정확합니다. 대출 시 그 이자도 사업비용에 포함됩니다. 이와 관련 엘손건축에서는 다양한 실사례를 통해 건축 용도별 자재 선정 기준에 따라 대략적인 공사비를 산정할 수 있도록 상담하고 있습니다. 

#건축설계과정
엘손건축은 설계과정 중 공사 항목별 기준을 통해 등급별 품질의 공사를 결정하고 그에 따른 대략적인 공사비 또한 책정을 제시합니다. 사전에 예산을 정하고 진행하는 기획설계는 안정적인 공사 진행에 큰 도움이 됩니다. 
기획 과정에서 건축비용을 대략 예측해 볼 수는 있겠지만, 견적은 설계 도면이 완성된 후 정확한 공사비 산출을 통해 확정하는 것이 바람직합니다. 

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▶공고요약
_ 일반경쟁입찰
_ 신청 : 2023.12.20. 10:00 ~ 16:00 
_ 개찰 : 2023.12.20. 16:20
_ 발표 : 2023.12.20. 17:30 이후
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#신청자격
_일반실수요자 (개인 또는 법인)

#대금납부
_2년 유이자 분할납부

#토지사용
_즉시사용 가능
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