고양장항 점포겸용 단독 "상가주택 통매매 위치"_2025.06.02_LH입찰

고양장항 상가주택지 평당 1,200만원대
JDS, 1기신도시 재건축, GTX 개통 호재
건폐율 60%, 용적률 180%, 4층 이하, 5가구
75~82평, 2026.06.30 이후 사용 가능
점포겸용 단독주택 최고 수익률 위치 상담
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#고양장항택지지구, #이주자택지, #상가주택매매
한국토지주택공사 고양장항택지지구 점포겸용 단독주택용지 관련입니다. 이번에 공고된 총 23필지 포함한 상가주택용지 전체에 대한 분석자료입니다. 1기 신도시 재건축과 킨텍스 GTX 호재를 갖고 있는 고양JDS수혜지로 주목 받고 있습니다. 
이번에 공급되는 토지는 평균면적 78평 정도로 기준층 평균 47평 정도로 예상됩니다. 1층 바닥면적은 40평 초반대로 예상됩니다.
아래 분석 자료는 "통매매" 가능 위치를 찾아서 차익형 수익을 목표로 작성되었습니다.  

​#고양장항공공주택지구
 _ 경기도 고양시 일산동구 장항동, 일산서구 대화동 일원
 _ 사업비: 15,202 억원
 _ 면적: 1,562,123.0 ㎡ /사업기간: 2016-12-28~2021-12-31
 _ 계획인구: 27,257 명/ 건설호수: 11,857 호
 _ 주시행자 : 한국토지주택공사
장항지구는 수도권에서 희소가치가 높은 한강변 공공택지개발지구로 고양 테크노밸리의 핵심 배후 주거지입니다. 공공임대, 공공분양, 민간 분양 등 11개 단지, 총  11,857 세대가 들어서는 대규모 주거단지뿐 아니라 주변에 함께 개발되는 한류월드와 방송영상 밸리 등도 주목해야 할 것입니다. 

#착공시기, #사용시기
2026.06.30이후 사용 가능 토지로 빠른 선점이 수익률에 도움이 될것으로 판단됩니다. 이주자 택지의 경우 2025.12.31이후 사용가능하다고 하니 이점 참조하실 필요있겠습니다. 
이번 공급토지의 경우 입지 조건이 양호한 곳이 많아 빠른 착공을 권장합니다. 허가 작업을 서둘러  조기 착공하는 것이 유리할 것으로 판단합니다.

#착수시기
부동산은 기회비용이 중요합니다.  착공시기가 정해진 곳인 만큼 추가 비용을 감안한 사전 준비가 필요합니다. 경비 절감을 위해서는 처음부터 예산을 수립하고, 점검해서 진행하실 것을 권장합니다. 
상가주택 건축설계 1단계는 공사비용 예산을 수립하고 건축 준비를 시작하는 것부터 시작합니다. 고금리 시대에서는 공사가 중간에 멈추면, 당장 수천만원의 손실이 일어나기 때문입니다. 
엘손건축사 사무소에서는 전문 상담을 통해 단계별 주의점과 진행 상황을 점검해드립니다. 

#상권분석
상권분석에서 가장 중요한 것은 해당 부지의 동선 분석입니다. 보행과 차량 동선의 유입은 수익률에 가장 중요한 사항입니다. 보도 및 자전거 시설이라든가 대중교통의 위치도 함께 검토해야 합니다. 동선 분석에서는 진출입 위치와 집중되는 곳이 어디인가 등도 예상해야 할 것입니다.

#대지별수익률, #특화설계, #장단점비교
상가주택의 외부 동선 분석에는 몇 가지 중요한 확인사항이 있습니다. 이러한 과정을 통해 건축설계 시공은 사용자의 편의성과 건물의 기능성을 최적화할 수 있습니다. 
_1) 상가와 주거 동선 분리
. 상가주택의 경우, 임대상가와 상층부 주거동선의 고려가 중요합니다. 상가와 주거동선이 겹치게 될 경우, 많은 불편함이 발생할 수 있습니다. 특히 상가 업종이 손님이 많으면서 밤에도 영업을 해야 하는 경우, 주거동선의 사용자들이 상가 사용자들로 인해 불편할 수 있습니다. 
_2)공간과 대지 분석
. 건축의 이론에 기초하여 동선의 결절점을 확인하고, 자연축과 도심축을 통한 미래 도시를 예상해야 합니다. 대지 분석에서 일조권 분석, 조망권 분석, 주변 이웃 대지의 관계 등을 검토 후 대안을 찾아나가는 것이 순서입니다.
_3) 외부 공간 확인
 . 건축 예정 토지의 외부 공간을 확인하고, 기능적 구성과 예상 동선을 먼저 확인해야 합니다. 예를 들면 주변 토지의 용도와 횡단보도 위치 등이 그것입니다.

#장항R1, #장항R2
상가임대율과 주거수익률이 모두 우수한 곳이 가장 인기가 많을 것으로 예상됩니다. 상가주택에서는 가장 기본적인 것이 상가 수익률입니다. 이것은 투자대비 차익 실현에 최고 요소이므로 정밀한 상담이 필요합니다. 분석 결과 투자가치가 높을 곳이 보입니다. 

#장항R3
R3의 경우 상가임대율을 고려한 가장 합리적인 위치를 표시해 보았습니다. 토지 선정에서는 주변 입지와 교통망에 대한 분석이 필수 인만큼 미래 동선과의 연결성을 검토하는 것이 합리적입니다. 특히 보이지 않는 연결도로와 주변 신도시 등도 확인할 필요가 있습니다. 

#교통동선, #상가수익률
상가주택지는 건폐율 60%, 용적률 180%, 최고층수 4층 이하로서 최대 5가구입니다. 가구수 배열은 수익률을 좌우하므로 주인세대 위치 등에 대해 깊이 있는 분석이 진행 중입니다. 
기타 지붕 및 옥탑 관련해서 제한 사항이 조금 있습니다만, 수익률에 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다. 추가로 상세사항은 개별 상담을 이용하시면 되겠습니다.

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>>공급공고 요약
#경쟁입찰
#대금 : 거치포함 무이자할부
#신청 : ‘25.06.02(월) 10:00 ~ 16:00
#개찰 : ‘25.06.02(월) 16:30
#발표 : ‘25.06.02(월) 18:00 이후
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#입찰보증금
_입찰금액의  5%이상
#대금납부방법
_2년  무이자  분할납부

#신청자격
_일반실수요자  (개인  또는  법인)
. 1인(법인) 신청가능 필지 수 제한 없음
. 단, 동일 필지에 중복신청 불가

 

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>>부동산 종합 컨설팅
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#엘손 건축사사무소
부동산개발에서 높은 가격으로 좋은 결과를 만드는 것은 누구나 가능하지만, 적은 비용으로 최고의 수익률을 만드는 것은 쉽지 않습니다. 엘손 건축사사무소는  부동산 개발 컨설팅 전문 회사로 '토지선정/  설계/  시공'  등 건축의 전 과정을 함께 합니다.
상담)   tel:02.2654.1931

 

 

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