2019-04-30[경기도시공사입찰] 다산 점포겸용 단독주택지 (진건F2, 지금F1, 지금F3, 지금F4, 지금F5)

01-입찰정보

2019-04-30[경기도시공사입찰]

다산 점포겸용 단독주택지 (진건F2, 지금F1, 지금F3, 지금F4, 지금F5)

다산신도시 진건/지금지구 점포겸용 단독주택용지 공급대상 필지(38필지)

02-다산신도시의 입지분석

 

03-주변여건 분석은 현장 확인이 필수

주변 여건 분석을 통한 입지 분석은 전문상담이 필요합니다. 공고된 자료와 함께 현장을 확인하고 주동선과 보조동선을 확인하여 상가입지와 주거입지의 분양성을 높여야 합니다.

상담을 통해 입찰가와 입찰위치를 정할 수 있습니다.

전세매물의 가격은 부동산 정보에서 확인 할 수 있습니다. 건물매물도 있으나 전체적으로 임대가격이 높은 편으로 상가 등 수익률 계산 때 신중한 접근이 필요합니다.

04-법규분석

용적률 180%

건폐율 60%

제1종 일반주거지역

 

최고층 4층(필로티구조포함)

가구 수 5가구 이하

토지사용가능시기: 분양대금 완납이후 즉시 가능

05-엘손과 함께 상가주택 낙찰받기

이번 공급토지의 평당 공급가는 다산 진건 F-2의 경우 800만 원대입니다. 낙찰률은 전년도에 비해 낮게 형성될 것으로 보입니다.

최근 광명시 상가주택의 경우 낙찰률은 112%~155%까지였습니다. 위치와 조건이 다를 수 있지만 추가비용은 1~3억 내외여야 한다고 생각합니다.

상가주택 입찰 시에는 수익률 분석보다는 대지의 미래가치를 보는 투자가 선행되어야 합니다. 공고된 토지에서 설계주의위치와 수익률 계산 주의 위치를 표시하였습니다.

주거 수익률 최대인 경우 일조사선에 의한 건물규모의 축소 등의 영향이 적은 곳을 표시하였습니다. 적정낙찰률은 보수적 관점에서 작성한 것으로 참고바랍니다.

대지면적별로 기준층의 구성의 달라질 수 있습니다. 엘손건축의 디자인 프로그램은 수익률의 가장 근사치까지 접근이 가능합니다.

 

대지면적 60~65평의 경우 층별 2룸+1.5룸 형성이 가능합니다.

대지면적 65평~70평의 경우 2룸+2룸이 가능합니다.

대지면적 70~75평은 큰 2룸+큰 2룸에서 2룸+3룸도 가능합니다. 가장 일반적인 신도시 상가주택의 대지 형태입니다.

대지면적 75~80평은 3룸+3룸도 가능한 면적입니다. 경우에 따라서 화장실이 2개인 3룸을 계획하는 데는 조금 작을 수 있습니다.

대지면적 80~85평은 화장실이 2개인 3룸 계획이 가능합니다. 최대 5가구인 경우 복층형 3룸이 3개까지 계획이 가능합니다. 일부 신도시에서는 6가구인 경우 모든 가구를 3룸으로 계획이 가능하며 구성을 복층형 3가구+단층형 3가구로 할 수 있습니다.

06-엘손과 함께 상가주택 수익률 검토

대지면적이 90평인경우는 기준층의 법정 최대면적이 54평으로 형성되므로 주거는 층당 3룸 계획이 가능합니다. 일반적으로 1층은 주차의 형태에 따라 근생 면적이 차이가 납니다. 건축주는 주차형식별 근생 면적을 확인해야 합니다. 보통 1개의 대지에서 8개 이상의 대안이 나옵니다.

07-다산 진건 지금 상가주택 건축 상담 중입니다.

“주거임대 수익률을 올리려면”

주거임대 수익률은 올리려면 면적과 층고, 그리고 내부 구성이 중요합니다. 입찰 토지는 토지가 향과 조망에서 우수한 입지조건을 갖고 있는 곳과 아닌 곳으로 구분 됩니다. 주거 수익률은 일조권과 남향 대지, 조망권 등의 확인이 필요합니다. 이때 주거의 위치가 구석에 위치하면 수익률이 급격하게 떨어집니다.

 

 

“상가임대 수익률을 올리려면”

상가를 형성시킬 때 가장 중요하게 보는 것은 접근성입니다. 적정층고와 화장실, 인지성을 고려한다면 일조권이 완화되어야 가능합니다. 주변 인접대지의 일조권완화 규정을 전문가와 상담하여야 합니다.

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