[스크랩] [최고입지 고르기]-춘천우두 점포겸용지 추첨

춘천우두지구 점포겸용 택지 추첨을 맞아 현장조사 및 입지분석을 다녀왔습니다.
현재 한창 대지 조성공사중입니다. 2017년 7월부터 대지사용이 가능하다고 하더군요.

권역별 개발 계획입니다.
가로경관축이 형성되는 곳과 주요결절부가 표시되어 있습니다. 이 도면은 초기 계획개념이라고 할 수 있습니다. 초등학교가 인접한 B-2아파트의 경우 상당한 인기가 있을 것 같습니다. 대각선 방향의 녹지축은 자전거와 보도로 조성될 예정입니다.

보행자와 자전거 도로 설치 계획입니다. 순환동선이 눈에 띄네요.

버스노선도입니다. 아무래도 동선 밀집이 유도되기 때문에 눈여겨봐야 할 것입니다.
버스동선이 교차하는 곳과 버스정거장위치에 주의 하셔야 합니다.

차로운영계획안입니다.
입지분석에서 놓치기 쉬운 부분입니다. 도로폭에 따라 일조권이 완화되는 경우가 많습니다. 동일한 대지라도 일조권은 건축물의 형태와 차후 가치에 중요한 변수라서 정확하게 검토 후 반영하고 있습니다.
20m이하도로는 G, H, I, J로 나와 있네요. 20ㅡ도로에 접해야 일조권이 완화됩니다.
G(18)와 H(15)는 공동주택과 점포주택 용지 사이도로입니다.
I(15)는 상가내부도로,  J(10)는 점포주택 용지내부도로입니다. 다른 신도시에 비해 도로 폭은 큰 편입니다

전체 교통영향 평가도면입니다.
빨간 화살표로 표시된 곳은 미수용부분에 있는 기존 골목길입니다. 확인결과 차량진출입은 안되고 보행접근만 가능하다고 하더군요. 도로 폭이 좀아서 차량진출입시 문제가 있어 그런다고 합니다. 보행동선은 많지 않을 것으로 보입니다.
교차로별 좌회전이 되는 곳과 유턴이 되는 곳에 주의하시기 바랍니다.  유턴이 된다는 것은 건너편차선에서 접근이 가능하다는 뜻으로 상가가 양방향 동선을 모두 수용한다는 뜻입니다. 입지분석시 기본적인 검토가 필요하기 때문에 주의깊게 확인하고 있습니다. 철저한 분석만이 사업성향상에 도움이 된다고 생각합니다.  
단지 남쪽의 대로는 37~39M로 상당히 넓은 도로입니다. 6차선규모로 계획되어 있습니다. 신도시건축을 하면서 관찰한 결과는 건너편과는 보행동선과는 단절된다고 보는게 바람직하더군요

토지이용계획도상의 공동주택부지는 이미 분양이 완료되어 착공 예정이라고 들었습니다. 완성되면 새로운 신시가지가 형성되는 것입니다.

우측 동쪽도로변 사진의 미수용 토지는 담당자말로는 추가 수용 계획은 없고 현재 계획안으로 확정해서 진행 예정이라고 합니다. 앞에서 언급했듯이 차량진출입도 힘들다는 것을 추첨 때 주의 하셔야 할 것 같습니다.
단지 우측하단의 교차로 부분의 미수용토지 안에 주도로를 연결하는 길이 있으나 단지와는 어린이공원으로 구분되어 연결이 되지는 않을 것 같습니다.  

공사계획평면도입니다. 옹별설치구간과 방음벽 설치 구간이 표시되어 있습니다. 확인결과 동의서를 받아 삭제할 예정이라고 합니다.  이미 이주자택지를 분양받으신 분들에게는 동의서를 받았다고 합니다. 이번 실수요자 계약시 동의서를 받으실 예정이라고 들었습니다. 방음벽과 옹벽은 상가입지에 아주 불리한 것으로 기존 신도시에서 입주 전 변경요청을 하도록 말씀드리고 있습니다. 

지구단위 요약입니다. 주의 할 점을 표시해놓았습니다. 지구단위의 경우 차후 건축시 중요한 변수를 갖고 있습니다.
일조권의 경우 적용이 심하게 되는 대지의 경우는 층고가 제한을 받게 되고 최상층인 4층의 경우 가구수가 적어져 사업성이 없는 경우가 많습니다. 일부대지는 일조권이 완화되는 것을 알 수 있는데 엘손건축은 정확한 법규검토를 통해 최고의 작품을 완성할 것입니다.

허용용도는 일반적인 사항입니다. 1종근생용도 전체와 2종근생중 일부만 허용됨에 주의하시기 바랍니다. 사용승인 후 하수처리 등 관련법규 때문에 차후 1층의 용도가 제한되는 경우가 많아 엘손건축에서는 최상위인 일반음식점으로 허가를 내고 있습니다.

건폐율과 용적률은 무난한 편으로 가구수 제한은 없으나 주차대수 때문에 최대6가구로 계획이 제한될 것으로 생각합니다. 보통 5가구정도가 적정한 가구수이지만 저희는 주거수익률측면에서 6가구도 계획하고 있습니다. 투자목적과 실제 거주목적 등 정확한 상담을 통해 알맞은 계획을 하고 있습니다.

상가로써 최고 입지를 표시해봤습니다. 아마도 최고 경쟁률을 예상해봅니다. 점포주택은 입지분석에서 가장 중요한 것이 상가입니다. 상가임대가 되면 수익성이 확실히 개선되고 차후 매매에서도 유리하기 때문입니다. 이런 곳은 건물의 차별화된 디자인이 필요합니다. 일단 외장재도 주의해야하고 내부구조도 상가의 활용도에 맞게 해주어야 합니다. 미리 싱크대 위치를 생각해서 하수구를 계획하는 것도 중요합니다.

최상위 ● 차순위 ● 차차순위

일조권을 안받는 대지입니다.

주택의 경우 가구수가 사업성에 중요한 변수를 차지합니다.

저희는 최대 6가구가 수익성검토시 최대치라고 보고 있습니다.  

주거 임대수익률을 최대한으로 올리려면  4층에서 가구수가 줄어드는 일조권 적용대지는

사업성이 떨어진다고 볼 수 있겠습니다.

그러나 이 경우는 1층에서부터 다시 계획을 해서 최대한의 주거면적을 확보하면서

계단 등의 계획을 교차방식으로 하는 디자인 기법을 적용하는 것이 저희 회사의 노하우입니다. 

● 일조권안받음

일조권이 극히 일부만 적용되는 곳입니다.

관련법규 해석을 통해 정확한 접근과 디자인 해석이 상품가치를 최고로 만들어 드립니다.

● 일조권안받음

대지의 경우 인근시세는 대지의 경우 평당 300~350만원선에 거래되고 있다고 합니다. 이번 분양토지가 300~310만원정도로 분양되므로 대지의 사업성은 나온다고 볼 수 있습니다.
전세는 20평초반이 전세 1억초반 32~33평대는 1억 8천만원대이므로 다가구임을 감안해도 8천만원~1억초반정도의 시세가 형성될 것으로 예상할 수 있겠습니다.
내부평면구조를 알차게 꾸미고 주변건물과 차별화된 요소를 몇가지만 가미시키면 분명 차별화된 상품이 탄생할 것 같습니다.

아래 표시한 작품은 엘손건축에서 작업한 동탄산업단지의 4층규모의 점포주택입니다. 주변 건물과 차별화된 입면과 내부구성으로 호평을 받고 있습니다. 

[상담문의]
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[엘손건축사사무소] 대표건축사 이병관  직통) 02-2654-1931  
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Homepage:  http://cafe.daum.net/dsgg
Kakaotalk: design500 

출처 : 엘손건축-Design Lab

글쓴이 : 이병관 원글보기

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