[스크랩] 광릉테크노밸리 점포겸용 단독주택용지 분석

자료분석입니다.

토지는 기본적으로 규모나 도로폭 등은 유리한 편입니다.

*대지관련

대지는 분할할 수 없습니다.
합병은 ‘연접한 1획지’를 합병하는 경우에 한하여 허용하며, 

합병할 경우에는 당초 지정된 개별 획지당 가구수의 합을 초과할 수 없습니다.

*규모검토
건폐율은 60% 이하
용적률은 200% 이하
규모는 4층 이하
가구수는 7가구 이하(점포주택의 경우 5가구 이하)까지 가능합니다.

최근 분양되는 점포용지중 상당히 계획규모에서는 유리한 조건입니다.

*허용용도

:지하층에 주거용도 불허
: 근린생활시설 설치 규모는 연면적의 40%를 초과할 수
  없으며, 1층과 지하층에 한하여 설치할 수 있음

:남양주시 도시계획조례 별표4 제1종일반주거지역내 건축가능 건축물 중

「건축법시행령」[별표1]에 따른 다음의 용도
 - 단독주택(다중주택제외)
 - 점포주택(제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 중

:가목, (일반음식점, 기원) 나목, (휴게음식점.제과점) 다목, (서점)
:라목, (테니스장.체력단련장.에어로빅장.볼링장.당구장.

          실내낚시터.골프연습장.물놀이형 시설, 기타 이와 유사   한 것)
:마목, 공연장(극장.영화관.연예장.음악당.서커스장. 비디오물감상실.비디오물소극장)
:바목, (금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소,

           출판사 기타 이와 유사한 것)
:자목, (사진관.표구점.학원.직업훈련소.동물병원.  독서실.총포판매사)

*시장분석

주변 진접읍 연립이 6~7000만원이 전세시세라고 하니
5가구는 전세수입이 3억 5천정도로 예상됩니다.
7가구시 4억9천이 좀 안될것 같네요.
공사비는 피로티포함 4층으로 게산시 최소 5억후반대에서 최대 7억까지 예상됩니다.

*수익: 주거임대수익 4억5천
*지출:땅값 1억6천~1억8천+공사비 5.5억~7억=7.1~8.8

글쎄요....미래가치는 있는 대지이지만
사업성은 안나오는 것 같습니다.

최소 임대 수익으로 공사비는 되야 하는 데.......
투자대비 50%이상은 임대수익으로 발생하니 무리가 없다고 볼 수는 있겠으나
실수요자외에는 조심스러운 접근 바랍니다.

주변여건이 현재까지는 호재가 많지 않아서
단기간에 기대수치는 무리가 있을 것 같습니다.

실수요자가 아니라면 숙고하셔야 할 것으로 판단됩니다.

현재 일조권방향은 남양주 풍향출장소에 확인결과 결정되지 않았다고 들었습니다.

일조권 방향에 따라 사업성이 악화될 수 있으니 주의 바랍니다.

출처 : 엘손건축-Design Lab

글쓴이 : 이병관 원글보기

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