위례상가주택 매매가 되려면?_이택포함 단독 토지분석

 

#위례신도시

수익률 높은 상가주택을 위해서 가장 먼저 하는 것이 입지 분석입니다.

위례지구는 서울특별시 송파구와 경기도 성남, 하남시에 걸쳐 개발되고 있는 신도시입니다.

2005년 기획되어 2008년부터 사업에 착수했습니다.

서울 강남권과 이어진 신도시로 44,877호 규모의 대규모 단지입니다.

2022.12.31까지 3단계 사업기간으로 공고되어 있습니다.

 

#위례점포겸용+주거전용단독 D1

송파에 속한 북위례 단독 D1부지는

D1-1.점포겸용과

D1-2.주거 전용으로 나누어 있습니다.

 

주변은 상업용지와 주거 용지가 적절히 구분되어 있습니다.

북위례 D1은 서울시의 송파구에 속한 곳으로 지하철 5호선 역세권입니다.

높은 수익률을 위해서는 대중교통, 주거 세대수, 차량 진출입구를 확인해야 합니다.

보행과 차량 접근성을 통해 임대 수익률을 예상 할 수 있습니다.

 

#상가주택수익률

장점만을 가지고 있는 대지는 없습니다.

장점을 최대한 활용하고, 주변에 비해 단점을 보완하면

수익률이 높은 건물을 만들 수 있습니다.

 

동일한 면적의 대지도 개방 면의 개수에 따라 수많은 대안을 만들 수 있습니다.

주변 보차동선의 접근성과 공사기간의 점검도 수익률을 위한 확인 사항입니다.

각 위치별로 장단점이 있고, 지역별 적용법규가 다르므로

반드시 전문 건축사의 상담을 권합니다.

 

#위례점포겸용 단독의 법규 제한

근생의 용도는 다중주택 제외 단독주택과 1,2종 근생입니다.

2종 근생 중 일부 시설은 제외될 수 있습니다.

불허용도는 허용용도 외 불가입니다.

교육 환경보호구역 내 금지 용도도 불허입니다.

 

지하층은 건축면적 이내로 가능합니다.

지붕은 경사지붕이 원칙이며, 평지붕은 50% 이내로 제한됩니다.

차량 진출입구는 1개소만 가능하고, 모퉁이 대지인 경우 추가 허용됩니다.

 

#상가주택 규모제한

+건폐율 60% 이하!

+용적률 150% 이하!

+4층 이하, 5가구 이하

#상가주택특화설계

수익률을 위해 4층 제한에도 불구하고,

외관상 5층으로 보이게 하는 특화 설계가 중요합니다.

 

특히 용적률 150%의 경우는

서비스 면적을 최대한 확보하여 수익률을 높일 수 있습니다.

 

#특화설계예시

+5층처럼 보이는 다락 창호의 개방성

+주거 진출입구의 차별화

 

#위례D1-2. (1)~(8) 분석

구도심에서의 접근 동선을 주목해야 합니다.

전체적으로 대지 면적이 협소하다는 것도 고려해야 합니다.

6블록의 단차대지는 지하층도 고려 할 수 있지만

면적확인도 고민해야 할 것입니다.

 

#위례D1-2. (7)~(14) 분석

공원과 주차전용 건축물 주변에 대한 검토가 필요합니다.

의료단지와 대규모 주거단지에서 접근하는

보행동선도 함께 고려해야 합니다.

전면도로의 보행자와 트램선로가 있다는 것도 주목해야 합니다.

 

#위치별 접근성 상담노트

위치별 주거 환경 양호위치와 근생 수익률 최대 위치를 찾아봅니다.

상가활성화 가능 위치와 층고 협의가 필요한 곳도 함께 확인하였습니다.

 

#대지면적 주의점

사업부지에 대지면적은 60평 후반에서 80평 초반에 분포합니다.

대지 면적을 통해 예상 근생면적과 공사면적의 최댓값을 예상해 볼 수 있습니다.

주의 설계가 필요한 곳은 반드시 상가주택 전문회사와 상담을 권합니다.

 

+특화설계 전문가 상담 필요한 곳

+4층에 2세대 가능한 곳

+층고 협의 필요한 곳

+상가활성화 예상 위치

+상가 임대 양호 위치

 

#위치별 면적 분석

Q. 최소 대지면적은

-> 68평 이상이면 기준층 가구를 2Room+2Room계획이 가능합니다.

 

Q. 68평 이하 대지는

-> 주어진 면적 효율화를 위해 특화설계가 반드시 필요합니다.

 

Q. 기준층에 2가구 모두 3Room으로 하려면

-> 최소 79평 이상 되어야 합니다.

 

Q. 주거최대 수익률은

-> 4층에 2가구 배치가 가능한 토지가 최대 수익률이 가능합니다.

 

#수익률 검토 항목은

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 토지의 선정입니다.

하지만 거의 대부분의 개발이 대지가 갖고 있는 장점을 살리지 못합니다.

전문가의 개발계획은 시공의 입장이 아닌 건축주의 수익률을 우선해야 합니다.

대지면적과 임대주거 배치, 그리고 법규제한을 최대한 활용하여 장점을 찾아가는 것이 수익률과 직결됩니다.

 

#투자금의 빠른 회수 방법

임대공간의 작은 배려가 빠른 임대 수익을 만듭니다.

상가 진출입구와 외부공간과의 연결이 임대율을 높이는데 가장 중요한 POINT입니다.

 

#공정관리 상담노트

빠른 투자금 회수를 위해서는

최소 투자로 최고 수익률을 만들기 위해서는 사업의 기간이 중요합니다.

금융과 절세 입장에서는 빠른 속도가 중요합니다.

전체 공정을 7~9개월로 잡아 역순으로 관리해야 합니다.

전문 건축사만이 기간 조절과 과도한 예산 지출에 도움을 줄 수 있습니다.

보통 순수 공사기간은 4.5개월로 보고 있으며,

착공에서 사용승인완료까지를 5.5~6개월로 산정하고 있습니다.

 

 

#주거전용 단독주택 상담 노트

주거전용의 경우 제한조건과 주변 건물의 예상위치를 확인하는 것이 가장 좋습니다.

건축의 목적이 임대를 목적으로 하는 경우 다양한 임대세대의 배치는 수익률과 직결됩니다.

위치별 주변 여건을 최대한 이용하는 설계가 진행되어야 합니다.

 

#단독주택 건축 확인항목

+총사업비, 공사비대출, 절세방법

+개방형 디자인, 높고 밝은 디자인, 단열과 결로

+임대 활성화, 녹지, 지장물과 소음대책

#현장조사 주의 항목

+ 건축 전 현장조사 항목은

+ 특화 설계가 가능한 곳은

+ 대로변 단차 대지는

+ 트램위치는

+ 녹지와 공원은

 

#위례트램 확인

+ 트램 계획안과 현장위치

+ 차량기지 지하화

+ 주민 개방형 공간 조성

+ 종합관리동 상부 조망데크 설치

 

 

 

#위례건축설계 전문 엘손건축사사무소

 

엘손건축은 검증된 실적으로 차별화된 수익률을 완성하고 있습니다.

위례지구 위치별 관련 자료 분석중입니다.

 

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[위례전문 엘손건축사사무소 분석내용]

 

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#보도자료: 위례 신도시 주민 숙원 위해선(트램) 착공

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#보도자료: 위례선, 이달 말 착공..서울서 57년 만에 트램 부활

https://news.v.daum.net/v/20211216144153378