상가주택 최대 수익률은 "근생면적 확보부터" _지축18BL.

 

[입지조건]
상가주택에서 가장 중요한 것은 수익률입니다. 
대지는 전면이 12m도로에 접하였으나, 배면 쪽에 녹지와 20m가 넘는 대로에서 보이는 장점을 갖고 있습니다.
디자인에서 가장 중요한 것은 완공 후에 보이는 건물의 가치를 올릴 수 있습니다. 
대로변에서 건물의 가시성을 최대한 확보 한 후, 주거 임대율을 높이는 것으로 방향을 잡았습니다.

[설계 목표]
* 대지면적 68평대 단점을 최대한 극복
* 주거 5가구 중 3가구를 실사용 25평 이상 3룸 구조로 계획
* 근생 전용 건축면적보다 손실률 8평 이하로 계획
* 매매를 위한 임대율 상승 외관 디자인 적용

[설계주안점]
#근생면적 최대확보 기법은? 적층형 적용
+ 법정 건축면적보다 -5.02평만 손실을 주는 적층형 계획
+ 1층+지하층 35.59평을 계획, 건축면적의 87.6%활용

#토지 활용 극대화
+ 법정 최대 126평 계획196평 
+ 토지 활용도를 위한 공사바닥 면적 최대로 계획
+ 법정 용적률 180%보다 1.6배 많은 면적 확보

[설계과정]
설계는 건축주의 생각과 이해를 구하는 과정입니다.
대지에서 보이는 수많은 대안을 비교하고 건축주에게 제안합니다.
수익률에 대한 설명과 공사비 등 예산에 대한 대화는 공사 진행에서 가장 중요한 과정입니다.

허가면적 대비 실사용 면적을 최대한 끌어올리는 것이 중요합니다.
특히 4층의 2가구의 면적을 최대한 확보하여 주거 수익률을 높였습니다. 

[넓은 근생면적]
근생면적은 건축면적의 85%이상으로 끌어올려야 합니다.
계획가능면적에서 5~7평 이내로 주차장 손실을 예상하고 진행하였습니다.

확장 발코니를 최대한 활용하여 법정 용적률 180%보다 1.6배 정도 많은 면적을 확보하였습니다.
동일 면적의 토지에서 공사면적이 많을수록 건축주는 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

[외관디자인]
주거과 근생의 임대율을 높이는 것 외에 중요한 것은 외관 디자인 입니다.
매매가 되는 상가주택의 특징은 안정적인 임대수익입니다.
이를 위해 외관에 대한 적절한 투자도 매우 중요합니다.
내진에 취약하지 않고 보기에 안정적인 색채 조화는 가장 어려운 설득 부분입니다.

계획 작품은 현대적 미학(Modernism)과 고전적 색상(Antique)의 조화에 중점을 두었습니다.
유채색에서 가장 안정적인 색상을 배합에 중점을 두었습니다.
작은 공간도 소홀하지 않게 꼼꼼한 계획은 높은 가치의 첫걸음입니다.

[설계개요]
- 대지위치: 경기도 고양시 덕양구 지축동 고양지축지구 18BL.
- 지역지구: 1종 일반주거지역, 지구단위계획구역
- 대지면적: 227.00㎡ (68.67평)
- 현황: 정면 8m도로, 배면 5m녹지+23m도로
- 건축면적: 134.26㎡ (40.6 평)
- 전체 연면적: 418.46㎡ (126.6 평)
- 건폐율: 59.15% (법정60%)
- 용적률: 179.73% (법정180%)
- 주용도: 2종 근생+ 다가구주택 (5가구)
- 지상 4층, 최고높이 17.42 m
- 주차 6대

[임대면적]
#지상1층+지하1층
- 허가면적: 117.66㎡ (35.59평)
- 근생전용: 93.38㎡ (28.2 평)

#지상2층
- 201호: 방3+ 화장실2, 전용 22.5평 (실사용 34.4평)

#지상3층
- 301호: 방2+화장실1, 전용 11.8평 (실사용 17.1평)
- 302호: 방2+화장실1, 전용 12.5평 (실사용 17.4평)

#지상4층
- 401호: 방2+화장실1+다락, 전용 13.5평 (실사용 27.7 평)
 : 다락제외 4층 전용 13.5평 (실사용 17.7 평)
- 402호: 방2+화장실1+다락, 전용 31.4 평 (실사용 26.4 평)
 : 다락제외 4층 전용 12.2 평 (실사용 16.8 평)

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