장항 근생, 업무, 주차용지 토지 추천_2023.06.15 (LH입찰)

근생383~888평, 69억~183억, 5~7층
업무657~685평, 169~176억, 15층
주차장1080평, 155억, 7층
수익률 좋은 토지 추천 중


#자족형신도시 장항지구
고양장항 공공주택지구 근린생활시설용지, 업무시설용지, 주차장용지 공급 공고입니다.
장항지구는 경제자유구역 지정 앞두고 GTX와 대심도터널 사업 등 여러 호재가 집중된 곳입니다. 고양시의 장항지구, 일산테크노밸리, 한류월드, 킨텍스 묶은 '고양 테크노밸리 프로젝트'는 미래산업 핵심거점으로 육성을 목표로 하고 있습니다. 고양JDS는 고양시의 핵심 사업으로 개발 완료 시 약 13만명의 고용유발효과를 기대하고 있습니다.

_주)'고양JDS지구'란? 고양시 장항, 대화, 송산·송포동의 영문 앞 글자를 딴 지역 총칭

#고양장항 총 9개 필지 공급
_근린생활시설 용지 5개
_업무시설 용지 3개
_주차장 용지 1개

9필지의 지구단위계획, 공고문의 기타 유의사항을 반드시 확인하신 후 신청하시기 바랍니다. 특히 일정 면적 이상의 부동산 개발은 등록업자만 가능합니다. 건축제한기준은 최고 한도로 실제 건축 시 허용한도는 달라질 수 있으므로 사전 확익이 필요합니다. 건축물의 최고 높이는 군부대 조건부 동의에 따라 위치 및 높이 변경 시 재협의가 필요합니다.


#대금납부
_3년 유이자 균등분할 납부
_할부이자 현행 연 3.5%


#경쟁입찰 공급
#입찰신청 : 2023.06.15.~16:00
#개찰 : 2023.06.15. 17:00
#개찰결과 : 2023.06.15. 18:00 이후

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▶공급토지 분석_01
_근생2, 근생5. 주2
주변 신도시와 연계 확인
주차용지 앞 아파트 출입구에 주목
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공급토지는 장항지구의 ‘도시관문거점’과 가깝고 ‘생활가로 경관축’과 ‘생활녹지 경관축’의 결절점에 위치한 곳입니다. 주변에 대규모 주거 단지와 고등학교도 있어서 상가 분양에 크게 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 주의하실 것은 수요에 대한 예측인데 현재 아파트 준공일이 2024년 3월이므로 빠른 착공이 사업을 좌우할 것으로 판단됩니다. 공급 토지의 사용가능은 2025년 12월입니다. 입접 유보지 개발계획에 따라 수익률의 변경이 가능합니다.

#방송영상 밸리와 연계
바로 위쪽에 개발 중인 방송영상 밸리 계획도를 보면 근생 5-2는 녹지축에 인접해 있으며. 근생2-1은 생활가로 경관축에 인접하여 동선유입을 기대할 수 있습니다.

건폐율 60%, 용적률 380%, 7층 이하로 제한됩니다.


*근생2-1 (871.5평)
_₩18,380,780,000 (2,109만원/평)
*근생2-2 (888.4평)
_₩18,209,400,000 (2,049만원/평)


☆추천_ 근생2-1: 공동주택 A1블록 입구, 3면 개방, 방송영상밸리 인접
*참고_고양장항A1 행복주택_1,242가구

#주2_아파트 A5 출입구 앞
7층 제한으로 A5_759세대 아파트의 출입구 바로 앞으로 유입동선을 기대할 수 있겠습니다. 주변상가의 주차수요도 함께 검토 가능합니다.
건폐율 90%, 용적률 380%, 7층 이하로 제한됩니다. 주차전용건축물의 경우 바닥면적의 일부만 상업용으로 활용 가능합니다.

* 주2 (1,080.8평)
_₩15,506,820,000 (1,434만원/평)
☆추천_ 주2: A5 공동주택 759세대 출입구 앞

*참고_고양장항A5 신혼희망타운
_2024년 3월 예정
_면적: 80.5㎡~80.5㎡
_759세대/ 총 8개동/ 총 29층

#근생5-2
아파트 A5 블록 출입구와는 거리가 있지만, 출퇴근 동선과 고등학교 통학 동선에 주목할 필요가 있습니다. 도로가 넓지 않아 전면 녹지축을 활용 가능하다는 장점이 큽니다. 특히 영상밸리쪽 3거리는 녹지경관으로 조성 예정으로 가로변 활성화를 기대할 수 있겠습니다. 도로의 결절점에서의 인지성과 녹지 공간의 파노라마 경관은 상층부 분양에 아주 유리할 것으로 판단합니다. 건폐율 60%, 용적률 380%, 7층 이하로 제한됩니다.


*근생5-2 (873.9평)
_₩18,634,050,000 (2,132만원/평)
☆추천_ 근생5-2: 전면 대규모 녹지공간, 3면 개방

*참고_고양장항A4 신혼희망타운
_2024년 3월 예정
_면적: 80.6㎡~80.6㎡
_1566세대/ 총 11개동/ 총 29층

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▶공급토지 분석_02
근생 3, 업무 3
자유로와 일산 신도시 연결 도로변
일산호수공원 근접
주의, 주거단지의 배후 위치
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장항지구 2개의 '도시관문거점' 중 1곳에 가깝고, 백마로 '가로 경관축'에 위치한 곳입니다.
'진입 거점'위치의 식별성과 개방감이 높은 곳에 공급되는 근생 2필지, 업무3필지입니다.

#주변입지
M1. 반도 주상 문화복합_ 1,694세대
B4. 공공 민간임대 _ 1,017세대
B3. 민간분양_ 760세대
A6. 행복주택_ 915세대
S1. 공공 분양_ 1,1857세대
S2. 공공임대_ 940세대

한가지 아쉬운 점은 진입구가 굴다리로 계획되어 있어 직접 연결되는 교차로가 없다는 점입니다. 인접도로와의 공급토지와의 표고차 관련은 별도의 전문상담으로 진행 중입니다.

#근생3
층수에 비해 평당 공급가격이 가장 높은 대지로 다양한 특화설계로 예를 들면 루프탑 활용 등을 생각해볼 수 있겠습니다. 특히 근생 3-1은 3면개방을 이용할 것을 추천합니다. 근생3은 915세대 행복주택과 2차선 도로에 접해 있으며, 건너편 도시지원용지에 대한 미래 수요도 생각해볼 필요가 있습니다.
360~390평대로 건폐율 50%, 용적률 250%, 높이규제는 5층 제한으로 특화설계가 필수인 곳입니다.

*근생3-1 (383.6평)
_₩7,037,400,000 (1,834만원/평)
☆추천_ 근생3-1: 동선결절점, 3면개방

*근생3-2 (405.0평)
_₩6,922,630,000 (1,709만원/평)
☆추천_ 근생3-2: A6 공동주택 915세대 출입구 앞

#업무3
일산 신도시와 자유로를 연결하는 주간선 도로 옆으로 홍보 효과를 거둘 수 있으며, 동쪽에 높은 건물이 없어서 시야도 넓은 편입니다. 1층 근생을 잘 활용하면 아파트 수요도 어느 정도 흡수할 수 있을 것으로 판단됩니다. 용도 제한관련 부수 용도는 전체의 50%까지만 가능합니다.
업무 용지는 건폐율 70%, 용적률 800%, 15층 제한입니다. 평당 공급가는 2,571만원으로 동일합니다.

* 업3-2 (657평)_₩16,921,500,000
* 업3-3 (685평)_₩17,637,260,000
* 업3-4 (685평)_₩17,621,700,000
☆추천_ 업무 3-3: B4 공동주택 1,017세대 출입구 앞

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>>장항전문_선별된 투자급소
_개발 정보를 찾아서 분석하고
_미래 가치를 판단하는 엘손건축
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엘손 건축이 단순한 건축설계 업무에서 멈추지 않고 종합적인 부동산시장을 주시합니다. 입지의 단점을 보완하고, 검증된 기술력으로 장점을 살리는 전문회사를 목표하고 있습니다.
#개발계획, #축적된사례, #다른생각
#수익률자문, #금융, #절세
#사업기간, #공사비, #CM

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#부동산계산기, #건축설계, #건축시공, #설계시공, #수지분석, #입지분석, #인테리어, #토지입찰, #토지매입, #리모델링, #이주자택지, #이택, #협택, #상가주택, #근생상가, #오피스텔, #전원주택, #단독주택, #다세대, #다가구, #연립, #빌라, #점포겸용단독주택, #역세권개발, #이병관건축사, #엘손건축사사무소, #드라마자문, #건축자문, #공간계획, #청약, #경매, #공매, #부동산입찰, #토지추첨, #용도변경, #평당공사비, #건축비용
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@무단전재 재배포 금지
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>>장항 부동산을 분석하는 이유!!
주요호재와 검증된 자료를 통해
선별된 입지조건을 추천하기 위해
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부동산 정보는 가끔 이익만을 앞세워 장점만을 강조해서 편향될 수도 있습니다. 최대한 검증된 객관적인 자료 위주로 활용하고 있습니다.
#공시공고, #보도자료, #엘손분석


#고양JDS '일산테크노밸리,  킨텍스, 한류월드, 고양방송영상밸리, 장항지구' 설계진행 중

고양JDS '일산테크노밸리, 킨텍스, 한류월드, 고양방송영상밸리, 장항지구' 설계진행 중

#장항지구 도시계획 주요내용 요약

#건축연면적당 단가 최저가격
. 업무_15층★★< 근생2_7층★ < 근생5_7층 ★< 근생3_5층

#추천토지 장단점 비교