낙찰) 검단 점포겸용주택 F15 공사비 상담중 '꼬마빌딩 도전'

40필지 공급, 18개 신청

최종 35%인 14개만 낙찰
최고 경쟁률 6:1
최고 낙찰률 131.8%
일조권 영향 토지 상세설계 필요
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#검단F15 낙찰결과

인천검단지구 점포겸용 단독주택용지 F15의 입찰 결과 입니다.
낙찰자분들께 '진심으로 축하 인사'드립니다.
일정에 차질 없이 준비하시어, 높은 수익률을 응원하겠습니다.

#인천검단신도시
검단신도시는 인천광역시 서구에 조성 되며, 시행처는 LH, 인천도시공사, 인천시입니다.
. 수용세대: 75,851세대
. 수용인원: 187,081명
. 사업면적 11,105,739㎡
. 주거면적 4,113,009㎡

#독정역 인접 상가주택지 F15 공급

F15 부지는 인천 2호선 독정역과 가깝고 용적률 180%로 최대 5가구까지 가능합니다. 1층에 근생이 가능한 상가주택 용지입니다. 제1종일반주거지역으로 일조방향이 정남으로 지정되어 있습니다. 일조영향을 받는 곳은 상가 높이와 주거 수익률 확보에 주의하여 설계를 해야 합니다.
1개 필지를 여러 개로 분할하는 것은 불가하며, 연접한 2필지에 대한 합병 또는 연접한 3개 필지를 조정하여 2개 필지로 분할하는 것만 가능합니다.

 
#서희학교

인접한 서희학교는 공립 특수학교로 2020년 개교하였습니다. 학생 수 297명 정도로 초. 중. 고. 전공과정이 있습니다.

#2,993 세대 인접아파트
기존아파트의 상가동선과 F15 보행로의 연결이 예상됩니다. 초기설계에서도 이점에 주의 해야 합니다. 지금은 주변이 정리되어 있지 않았기 때문에 관련자료를 토대로 미래도시를 에상할 수 있어야 합니다.
특히 AA35단지와 추후 도시지원 시설이 활성화 될 경우 상권 연결을 기대할 수 있겠습니다.
*태평아파트 (1999.06 준공)
_ 528세대, 6개동, 18층

*검단SK뷰아파트 (2017.09 준공)
_ 530세대, 8개동, 18층

*AA35-1, -2_건축중
_ 영구국민임대 1,083세대
_ 행복주택 855세대
_ 총 1,935세대

# F15공급 총 40개 필지

해당위치는 즉시 사용이 가능한 곳으로 시장 선점을 위해 빠른 착공을 권합니다. 점포주택에서 1층 상가는 가구 수에 따라면적이 변경될 수 있습니다. 같은 토지도 대안이 8가지 이상으로 나오므로 반드시 전문상담을 권합니다.
공급토지는 평균 80평대로 기준층은 48평정도 가능합니다. 기준층 기준 2룸+3룸구조부터 배치 가능한 토지들입니다. 경우에 따라 3룸+3룸 구조도 가능한 토지도 있으니 유념하시기 바랍니다.

 
#수익률 차별화 방안 제시

하나의 대지에도 각층마다 서로 다른 대안이 나옵니다. 정확한 수익률은 '가설계'와 같은 어설픈 습작으로는 확인할 수 없습니다. 전문 건축사만이 검증된 기술력과 수많은 사례를 통해 명확한 방향을 제시할 수 있습니다.
같은 증상의 환자도 처방전이 다르듯 부동산에도 투자자의 성향과 비용 그리고 시장 동향에 따라 전혀 다른 수익 구조가 만들어 집니다.
공사계획도를 보면 지하층 형성이 가능한 토지도 있습니다. 버스정거장도 있어 같은 평당가임에도 활용도가 높은 곳으로 판단됩니다.

▶낙찰 결과

#낙찰률, #경쟁률, #프리미엄
#선택한토지, #유찰된보석
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일반적으로 경쟁이 높은 곳이 항상 최고가는 아닙니다. 토지 가치에 대한 판단은 조금은 주관적일 수 있기 때문입니다. 하지만 최고 낙찰률과 최고 경쟁률에는 주목하실 필요는 있습니다. 다음 재공고에서 숨겨진 보석을 찾아야 하기 때문입니다.

 
#낙찰결과 상담

낙찰결과에서 경쟁률 높은 곳을 찾아보는 이유는 다음 입찰에 대한 준비 작업입니다. 낙찰자는 전체 예산을 수립하기 위해 설계,시공을 위한 총사업비를 산출해서 토지가의 평균값을 산출해야 할 것입니다. 부동산에서 결과에 대한 분석만큼 많은 자료를 가지고 있는 것은 없습니다.

#건축설계

위치가 결정된 낙찰자께서는 차별화된 접근에 집중하셔야 할 때입니다. ‘최고 수익률’은 어떻게 만들어지는 것일까요? 이것은 주변과 다른 접근에서 시작합니다. 이것을 위해 미래도시의 조성을 예상하고 자료를 수집하고 분석하는 전문가가 필요합니다.
신도시는 동일한 패턴의 토지가 인접되어 있어, 인접지와 다른 차별화된 설계가 수익률의 첫걸음입니다. 비용이 많이 들지 않고 차별화 할 수 있는 경제적인 사전기획이 필요할 때입니다.

#건축비용

전체 사업비란 토지 구입비, 인허가비, 공사비, 엘리베이터 등 별도 지출 잡비의 총계입니다. 여기서 보통 공사비 15억 이하의 경우 인허가 비용은 3~5%정도입니다. 사업비 절감은 보통 금융과 절세 계획에서 크게 좌우됩니다.
공사비 산출은 일반적으로 70평을 기준으로 하는데 이때 공사바닥면적이 170~190평정도입니다. 최근 착공된 유사면적 사례를 보면 8억5천~10억 5천사이입니다. 건축주 개인의 기호와 가구수, 기타 옵션에 의해 3~5%정도 증감이 있습니다. 물론 차별화되고 검증된 개발 계획이 전제로 되어야 합니다. 그 시작이 건축설계입니다.
상가주택에서는 장점과 단점, 일조권, 상가활성화 위치도 중요하지만 빠른 착공만이 가장 확실한 수익률보장입니다.

>>차별화된 건축진행

_개발 정보를 꼼곰히 확인하고
_미래 도시를 예측하는 전문회사
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#엘손건축사 사무소
엘손건축사사무소는 입지의 단점을 보완하고, 검증된 기술력으로 차별화된 수익률을 완성하고 있습니다.
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>>함께보시면 도움이 되시는 글
주요호재와 검증된 자료를 통해
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