고양장항 이주자택지 '상가주택 매매 위치' 분석

 

고양장항 이주자택지 JDS수혜지
1기 신도시 재건축과 GTX 개통 호재
건폐율 60%, 용적률 180%, 4층 이하, 5가구
2025.12.31 이후 사용, 2024년 주목 필요
매매 가능 위치 전문가의 옥석 가리기
점포겸용 단독 건축설계 시공 상담 시작
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#고양장항택지지구, #이주자택지, #상가주택매매
한국토지주택공사 고양장항택지지구 이주자택지인 점포겸용 단독주택용지 총 89필지 분석자료입니다. 1기 신도시 재건축과 킨텍스 GTX 개통 등의 호재를 갖고 있는 고양JDS수혜지입니다. 매매 가능 위치를 전문가의 관점으로 옥석 가리기를 통해 차익형 실현을 목표합니다. 

​#고양장항공공주택지구
 _ 경기도 고양시 일산동구 장항동, 일산서구 대화동 일원
 _ 사업비: 15,202 억원
 _ 면적: 1,562,123.0 ㎡ /사업기간: 2016-12-28~2021-12-31
 _ 계획인구: 27,257 명/ 건설호수: 11,857 호
 _ 주시행자 : 한국토지주택공사
장항지구는 수도권에서 희소가치가 높은 한강변 공공택지개발지구로 고양 테크노밸리 프로젝트의 핵심 배후 주거지입니다. 공공임대, 공공분양, 민간 분양 등 11개 단지, 총  11,857 세대가 들어서는 대규모 주거단지뿐 아니라 주변에 함께 개발되는 한류월드와 방송영상 밸리 등 기반 시설도 함께 갖춰질 예정입니다.

#착공시기, #사용시기
2025.12.31이후 사용 가능 토지로 2024년 초반부터 준비하며 주목할 필요가 있습니다. 이주자택지의 경우 입지 조건이 양호한 곳이 많아 빠른 착공을 권장합니다. 허가 작업을 서둘러 인허가는 2024년 9월쯤 접수하는 것이 조기 착공에 유리할 것으로 판단합니다.
공급 토지 평균면적 83.4평 정도로 기준층 면적은 50평으로 비교적 넓은 편입니다. 1층 바닥면적은 42평에서 47평 이내로 예상됩니다.

#착수시기
부동산은 기회비용이 중요한 데 착공시기가 정해진 곳인 만큼 추가 비용을 막기 위해 사전 준비가 필요합니다. 꼼꼼한 경비 절감을 위해서는 처음부터 예산을 수립하고, 단계별로 점검하면서 설계와 공사를 진행하실 것을 권장합니다. 상가주택 건축설계 상담을 진행 1단계는 건축 전 공사비용 예산을 수립하고 건축 준비를 시작하는 것부터 시작합니다. 고금리 시대에서는 공사가 중간에 멈추면, 이자가 당장 수천만원의 손실이 일어나기 때문입니다. 전문 상담을 통해 단계별 주의점과 진행 상황을 점검해 드리고 있습니다. 



#상권분석
상권분석에서 가장 중요한 것은 해당 부지의 동선 분석입니다. 보행과 차량 동선의 유입은 수익률에 가장 중요한 사항입니다. 보도 및 자전거 시설이라든가 대중교통의 위치도 함께 검토해야 합니다. 동선 분석에서는 진출입 구간의 위치와 결절점이 어디인가도 함께 찾아보고 예상해야 할 것입니다.

#대지별수익률, #특화설계, #장단점비교
상가주택의 외부 동선 분석에는 몇 가지 중요한 확인사항이 있습니다. 이러한 과정을 거치는 건축설계는 사용자의 편의성과 건물의 기능성을 최적화할 수 있습니다. 
_1) 상가와 주거 동선 분리
 . 상가주택의 경우, 임대상가와 상층부 주거동선의 고려가 중요합니다. 상가와 주거동선이 겹치게 될 경우, 많은 불편함이 발생할 수 있습니다. 특히 상가 업종이 손님이 많으면서 밤에도 영업을 해야 하는 경우, 주거동선의 사용자들이 상가 사용자들로 인해 불편할 수 있습니다. 
_2)공간과 대지 분석
. 건축의 이론에 기초하여 동선의 결절점을 확인하고, 자연축과 도심축을 통한 미래 도시를 예상해야 합니다. 대지 분석에서 일조권 분석, 조망권 분석, 주변 이웃 대지의 관계 등을 검토 후 대안을 찾아나가는 것이 순서입니다.
_3) 외부 공간 확인
 . 건축 예정 토지의 외부 공간을 확인하고, 기능적 구성과 예상 동선을 먼저 확인;해야 합니다. 예를 들면 주변 토지의 용도와 횡단보도 위치등이 그것입니다.

#장항R1, #장항R2
상가임대율과 주거수익률이 모두 우수한 곳이 가장 인기가 많을 것으로 예상됩니다. 상가주택에서는 가장 기본적인 것이 상가 수익률입니다. 이것은 투자대비 차익 실현에 최고 요소이므로 정밀한 상담이 필요합니다. 분석 결과 몇 군데의 경우 투자가치가 높을 것으로 조기 착공이 필수인 곳입니다.  

#장항R3, #장항R6
R3, R6의 경우 상가임대율을 고려한 가장 합리적인 위치들을 표시해 보았습니다. 토지 선정에서는 주변 입지와 교통망에 대한 분석이 필수 인만큼 미래 동선과의 연결성에 집중하여 검토하는 것이 합리적입니다. 특히 보이지 않는 연결도로와 주변 신도시의 용도에 관해 확인할 필요가 있습니다. 

#교통동선, #상가수익률
상가주택지는 건폐율 60%, 용적률 180%, 최고층수 4층 이하로서가구 수는 5가구입니다. 가구수배열은 수익률을 좌우하는 것으로 주인세대 등 관련하여 깊이 있는 분석이 진행 중입니다. 기타 지붕 및 옥탑 관련해서 제한 사항이 조금 있습니다만, 수익률에 영향을 미치지는 않습니다. 추가로 자세한 설명은 개별 상담을 이용하시면 되겠습니다.

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