근생상가 건축설계 시공'수익률과 공사비'평택화양 근생을 계획하며

#근생상가 전면길이
근생 계획을 할 때는 가장 주의해야 할 점이 상가 전면 길이입니다.
단위상가 전면 폭 4m를 최소 폭으로 보고, 4개의 상가가 입점한다고 가정하면 최소 전면길이는 16m입니다. 중심 거리로는 약 17m입니다.  
분할을 위한 너무 작은 전면길이는 오히려 분양성을 떨어뜨릴 수 있습니다. 

#상가전용률
보통 공용과 전용의 구분은 6대 4 정도가 일반적인데, 이 비율을 7대 3이상으로 계획한다면 대단히 잘된 계획안이라고 합니다. 소규모 빌딩일수록 전용률이 80%에 근접하도록 하는 것이 합리적입니다. 

#건폐율과 용적률
일반적으로 건폐율이 50%라면 용적률 500%로 제한된 지역의 건물은 10층규모로 지을 수 있다는 것을 뜻합니다. 
하지만, 용적률 제한이 400%일 때 10층으로 짓는 것은 고도의 기술적 접근이 필요합니다. 
여기서는 서비스 면적 확보와 공사비 절감의 관계가 상충됩니다. 서비스 면적을 많이 확보해서 분양률을 높인다면 반대로 그만큼 공사비는 늘어난다고 볼 수 있습니다. 어떤 부분에 우선순위를 둘 것 인가는 항상 고민되는 부분입니다. 

#근생의 입면
근생은 일반적으로 3층에서 10층 이상까지 다양한 층수 제한을 받습니다. 이를 활용한 입면 계획에는 모던한 디자인이 가장 일반적입니다. 좀 더 발전한 것이 최근에 유행하는 미니멀 디자인입니다. 
사실 입지가 워낙 좋다면, 입면보다는 내부 평면에 좀 더 적극적인 협의가 필요 할 것입니다. 하지만 2면도로나 1면도로의 대지에 소규모 빌딩을 계획중이라면,  차별화된 입면이 수익률을 좌우할 수 있습니다. 

#서비스면적
서비스 면적은 분양면적에는 포함되지 않지만, 공사비에는 포함됩니다. 그 종류로는 장애인 승강기, 발코니, 노대, 실외기실, 복층형 개방 공간 등이 있습니다.
대규모 근생판매시설에서는 복층형 개방공간을 활용한 중정형 광장으로 동선의 집중과 순환을 만들어 내기도 합니다. 

#근생설비
근생 설비의 기본은 냉난방과 상하수설비입니다. 특히 치과 등과 같이 설비사용이 많은 곳은 사전에 적절한 배관계획이 필수입니다. 
냉난방의 경우 실외기의 위치와 효율을 함께 생각해야 합니다.  최근 화장실도 냉난방을 하는 경우가 있는 데 이때 공기가 역류되지 않도록 공조설비를 정확하게 배치하는 것이 중요합니다.  
분양을 목적으로 하는 경우 부속 설비를 생략하는 경우가 있지만, 최소한 배관정도는 해두는 것이 건물의 유지관리에 유리합니다. 아울러, 화장실은 온수 배관도 함께 고려해야 합니다. 
환기설비의 경우 일정 면적이상은 열교환기가 필수 인데, 입면에서 이를 활용하는 경우도 있습니다. 법적으로 필수가 아닌 규모라 해도 최근에는, 이를 서비스 차원에서 추가하는 경우가 있으므로 꼭 체크해야 합니다. 

#근생최상층
근생 최상층은 예전과 달리 분양성 확보를 위해 최근 다양한 계획을 시도하고 있습니다.  
소규모일 경우 최상층에 경사지붕을 형성하거나 다락 등을 설치하기도 하며, 대규모 근린상가에서 평슬라브에 중정형 광장을 계획하는 경우도 있습니다.  이러한 다양한 아이디어는 근생상가의 분양과 수익률의 고민에서 시작된 것으로 판단됩니다. 

#근생층고
층고는 기본적으로 천정고를 기준으로 구조와 협의 하여 결정하는데 최소 2.7m 정도는 확보하는 것이 좋습니다. 가능하면 3.3m이상을 권장하는데 이때 설비 및 냉난방 배관 공간을 여유있게 포함해서 계획해야 합니다. 
대규모 판매시설일 수록 높은 천정고가 개방감을 줍니다. 하지만, 너무 과도한 천정고는 유지관리비가 증가되는 단점이 있으므로 주의해야 합니다. 
설계자에 비해 건축주는 천정고에만 신경을 쓰면 되겠습니다.

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#탁월함을 추구하는 사람들과 함께하라.
세계 최대 사모펀드 '블랙스톤' 의 CEO '스티븐 슈워츠먼'의 투자 비결은 리스크를 피하고 수익을 극대화하는 것이었습니다. 그의 저서 '투자의 모험'에서 항상 남다른 기회를 발견하면 모든 것을 던져 잡았으며, 투자란 더 큰 기회를 찾아가는 모험이라고 말하고 있습니다. 

#엘손건축사 사무소
부동산투자에서 입지분석은 중요한 첫걸음입니다. 지금 근생상가 및 토지 등 부동산 투자를 준비하신다면, 탁월함을 추구하는 부동산 전문회사 엘손건축사 사무소로 연락주십시요. 검증된 결과로 여러분의 비용 절감을 위해 최선을 다하겠습니다.

부동산개발에서 높은 가격으로 좋은 결과를 만드는 것은 누구나 가능하지만, 적은 비용으로 최고의 수익률을 만드는 것은 쉽지 않습니다.
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ⓒ 엘손 건축사 사무소
 02.2654.193
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