평택화양 입지분석'근생상가 이렇게 해야 성공합니다!'수익률 체크리스트

#평택화양 현장조사 방법
평택화양지구는 환지 방식으로 제공되는 곳으로, 공식명칭은 '평택 화양지구 도시개발사업'입니다.
현장조사에 앞서 가장 먼저 확인해야 할 도서를 정리해 보았습니다. 
1.교통영향 평가도
2.지구단위 계획도
3.지구단위 지침서
4.토목 공사계획도
위의 도서는 비전문가가 확인하는 데는 한계가 있지만, 엘손건축의 전문상담을 통해 충분히 이해하고 접근한다면 크게 문제될 것은 없을 것입니다. 물론 답사 전 충분한 사전 조사와 상담은 필수입니다. 

#평택화양지구의 형태
평택화양지구는 남북으로 긴형태로 계획되어 있습니다.  안중역과 구도심을 연결하는 '안중대로'와 '화양중심상업지역'을 기준으로 나눌 수 있겠습니다. 

#화양지구 주변환경
보시는 것은 평택화양 푸르지오아파트 홍보자료입니다. 화양지구는 '경기경제자유구역' 개발사업으로 주목 받고 있는 곳입니다.
특히 안중역 개통은 교통 중심지로서의 큰 호재를 예상합니다. 서해선 '안중역'은 추후 KTX와 직결 예정으로 서울을 비롯한 수도권과의 접근성을 향상시킬 것으로 예상합니다. 
서해안 미래산업의 최중심과 안중역으로 대표하는 교통의 가치는 미래 산업 거점도시로 주목받게 될 것입니다.

#주거환경
화양지구안에 들어서는 851세대 푸르지오아파트 위치도입니다. 중심상업지역에 인접하여 있는 것을 알 수 있습니다. 
이처럼 화양지구는 복합공공청사, 종합병원, 공원 등이 계획되어 있어 편리하고 쾌적한 생활이 가능할 것으로 예상됩니다. 
아울러 곳곳에 신설 초등학교가 계획되어 있어 충분한 교육여건이 갖추어질 것으로 부동산 가치에 대한 기대가 높습니다.

#기대가 큰 이유
화양지구 주변은 원정포승 국가산업단지, 포승 2일반산업단지, 포승 BIX, 평택항 등에 인접하여 있습니다. 
또한, 포승 현덕지구, 자동차클러스터 등의 국가산업단지 개발이 예정돼 있어 탄탄한 주거배후 수요를 확보할 수 있는 장점이 있습니다.
주거·행정·교통·산업의 중심으로 평택 서부지역을 새롭게 대표하는 화양신도시에 대한 기대가 큰 이유입니다.

#화양지구 임장
현장조사는 서해안 고속도로에서 접근되는 북측 부분을 중심으로 교육여건이 우수한 준주거용지와 근생용지를 중심으로 확인해 보았습니다.  
이동 경로는 학교1블럭인 화양1초등학교 신축공사 현장으로 주변에 대규모 공동주택이 신축 중인 것을 주목할 필요가 있습니다. 

이곳은 근생3블럭과 학교7블럭의 3거리 교차로 입니다. 멀리 보이는 콘테이너가 학교5블럭 중학교 신축공사 현장입니다. 가설휀스 너머로 공동주택 3과 4블럭이 신축 중입니다.  
현재 근생3블럭을 우측으로 보고 이동 중입니다. 왼쪽에 가설 컨테이너가 있는 곳이 고등학교 신축 예정지인 학교 7블럭입니다. 
여기를 지나서 단독3블럭쪽으로 이동하고 있습니다. 이곳은 고등학교 예정지와 근생 3블럭 사이길입니다. 공동주택 7블럭 공사현장이 보입니다. 
이곳에서 우회전하면 단독3블럭의 성토 작업이 한창인 것을 알 수 있습니다. 단독3은 상가주택 부지로 4층이하로 신축가능합니다.  아직 경계석은 미설치 되어 있지만 빠른 시일에 윤곽이 들어날 것으로 보입니다.    
근생3블럭 건너편으로 가설휀스가 쳐져있는 곳이 초등학교 부지입니다. 그 사이길로 레미콘들이 바쁘게 지나고 있고, 멀리 구도심이 가깝게 보이는데 저곳이 '안중 현화'지구입니다. 

#화양준주거용지
화양 준주거용지는 1~4블럭으로 나누어 지며, 용도제한은 평택시 조례에 따르게 되있습니다.  건축한계선은 2m로 주요 제한사항은 다음과 같습니다.
_건폐율 70%
_용적률 400%
_최고층수 7층이하
보통 7층규모이면 용적률이 490%가 맞겠지만, 제한 용적률이 부족하므로 계단형 매스가 형성될 수 있습니다.  하지만 용적률에서 제외되는 부분을 잘 활용한다면, 계단형태가 아닌 정확한 장방형 매스의 건축물이 가능할 것으로 판단됩니다.

#화양근생용지
평택화양 근생용지는 단란주점 등 일부용도를 제외하고는 근린생활시설의 대부분을 허용하는 곳입니다. 
주요 제한사항은 다음과 같습니다.
_건폐율 60%
_용적률 180%
_최고층수 4층이하
근생용지는 총 14개 블록으로 나누어지며, 건축한계선은 중로 2m, 기타 1m로 결정도에 지정되어 있습니다.

지금 보시는 것은 하남시의 '한채당'이라는 근생건물로 지상 3층의 일반 음식점입니다. 2층까지 철골조이며, 3층은 목구조 건축물입니다. 매스의 축소를 입면의 조형적인 요소로 활용하여 극복한 사례입니다. 
화양지구처럼 층수제한이 4층임에도 용적률이 건폐율의 4배가 안된다면, 건물의 모양이 계단형 매스로 만들어지는 단점이 있습니다. 
법적 규제에 대한 조건을 최대한 이용하여 발코니, 데크, 장애인 승강기 등 용적률 제외부분을 활용한다면  훨씬 안정된 형태의 건물을 완성할 수 있습니다.

#입지분석
화양지구의 학교1블럭 초등학교 건너편에는 근생용지, 공동주택, 단독주택 등이 주변에 분포되어 있습니다. 일반적으로 말하는 상권형성에 유리한 곳이라 할 수 있겠습니다.
보통 보차 동선분석에서 등하교 동선과 출퇴근 동선을 중요하게 생각하는데, 이를 통해 근생의 활성화와 수익률을 예상할 수 있습니다.  
활성화요소를 충분히 숙지하고 건축상담을 진행한다면, 실패확률을 줄이는 유리한 시장 선점이 될 것입니다.

#화양근생
근생3블럭의 경우 전면 경계석이 완성되어 있습니다. 이곳이 앞에서 말씀드린 건폐율 60%, 용적률 180%, 최고층수 4층이하 근생용지입니다. 
 
#화양근생미래도시
화양지구 근생 2~3블록 사이에서 촬영한 화양1초등학교 신축 현장 전경입니다. 근생3블록은 현재 지반 조성 중이며  대략적인 형태가 나타난 것을 볼 수 있습니다. 
소규모 근생일수록 정밀한 접근이 필요한데, 예상 주차 대수는 4~5대 규모로 판단됩니다.  이지역은 엘손건축사사무소에서 입지분석과 수익률에 대한 디테일한 계획안이 진행 중인 곳입니다. 
근생3에서 본 단독3과 근생2블록의 전경입니다. 현재는 한창 단지 조성 중에 있지만 토목 공사가 마무리되면 단시간 내에 활성화된 미래도시가 예상됩니다. 

#화양1초등학교
공사중인 화양1초등학교는 지하1층, 지상5층 규모로 2025년 7월 26일까지 공사 예정입니다. 연면적 4,800평에 실내체육관까지 있는 대규모 초등학교로 근생3블럭 맞은편에 위치합니다.

공동주택 3블럭에서 초등학교 현장을 왼쪽으로 하고 이동중입니다. 공동주택 3블럭의 경우 평택화양 서희스타힐스 센트럴파크2차아파트로 입주 예정은 2027년12월입니다. 
앞에서 말씀드린 화양1초등학교는 현재 공사가 진행중으로 2025년 9월 개교를 목표로 하고 있습니다. 규모가 있는 만큼 추후 상권의 중심을 형성할 것으로 판단됩니다. 
보시는 우측이 공동주택 2-2블럭입니다. 아직 착공이 안들어가서인지 경계휀스가 미시공 상태입니다. 단지조성에 시간이 걸릴 것으로 판단됩니다. 
멀리 전면에 보이는 것이 근생3블록과 공동주택 현장입니다. 교차로에 접근하면 대로와 만나게 되는데 이도로의 역할을 눈여겨 볼 필요가 있습니다.  
교차로에서 우회전하면 화양지구 출구 쪽으로 나가게 됩니다. 보시는 왼쪽이 근생용지입니다. 

.............................................
#부동산투자, #대출 
#토지입지, #매입매수
#건축설계, #매입, #매매
.............................................
부동산투자에서 입지분석은 중요한 첫걸음입니다. 지금 근생상가 및 토지 등 부동산 투자를 준비하신다면, 평택 부동산 전문회사인 엘손 건축사 사무소로 연락주십시요.

부동산개발에서 높은 가격으로 좋은 결과를 만드는 것은 누구나 가능하지만, 적은 비용으로 최고의 수익률을 만드는 것은 쉽지 않습니다.
검증된 결과로 여러분의 비용 절감을 위해 최선을 다하겠습니다.
.............................................
ⓒ 엘손 건축사 사무소
 02.2654.193
.............................................

     .............................................
#건축설계, #시공, #인테리어, #감리, #설계도면, #시방서, #부동산개발, #신축, #리모델링, #용도변경, #부동산, #평당공사비, #건축비용, #수지분석, #단독주택, #다세대, #다가구, #상가주택, #전원주택, #연립, #빌라, #공동주택, #치과, #의원, #근린상가, #오피스텔, #호텔, #모텔, #숙박시설, #연수원, #드라마자문, #방송자문, #영화자문, #이택, #이주자택지, #협택, #생활대책용지, #점포주택, #점포겸용단독, #근생, #상업용지, #매매, #경매, #공매, #입찰, #추첨, #입지분석

 

1,000개의 답변_이건축사와 1:1상담