건축 상담중-광명역세권 안양 박달동- "매매가 되는 상가주택 짓는 법"

광명역세권중 안양시 박달동에 위치한 공급토지에 상가주택 신축상담을 시작합니다.

해당 대지는 지난 3/18(월) 입찰 및 낙찰이 완료된 토지로 총 5개 필지로 구성되어 있습니다.

상가주택이 매매가 되려면 확실한 수익률이 보장되어야 합니다.

주변의 시세보다 더 많은 임대 수익이 나와야 하고 주변 여건을 최대한 사용하는 디자인이 완성되어야 합니다.

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01-건축제한을 이용하기

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D2는 점포주택이 가능한 지역으로 해당 토지는 단독37블럭입니다.

가능용도는 다중주택을 제외한 단독주택인 다가구를 허용하고 있습니다.

근생의 경우 제1종 및 제2종 근린생활시설이 가능하며 단란주점과 안마시술소는 불가합니다.

불허용도로는 허용용도 이외의용도와 안양시에서 불허하고 있는 고시원은 불가입니다.

물론 "학교보건법" 등 기타 법령에 의해 불허되는 용도는 안됩니다.

근생은 지반면에 접하는 지상1층에 설치가능하며 연면적의 5분의 2범위 즉 40%이내만 가능합니다.

건폐율 60%이하, 용적률 200%이하로 규모의 제한이 크지 않는 우수한 조건을 갖추고 있습니다.

층수는 4층으로 처마 밑까지 13m이하로 제한되어 있습니다. 1층고에 대한 제한을 둔 것으로 보입니다.

지하층은 원칙적으로 설치 금지되어 있으며 1개의 대지에 1호만 가능한 대지입니다. 2동으로 계획은 안 된다는 의미로 보입니다.

대지당 5가구이하로 계획하는데 근린생활시설 미설치시 6가구까지 허용하고 있습니다.

02-주변여건 분석은 현장 확인이 필수

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주변 여건 분석을 통한 입지 분석은 전문상담이 필요합니다.

여기서는 기본적인 분석을 위한 몇 가지를 소개하여고 합니다.

일단 광명역의 경우 도보이용이 가능할 정도로 아주 근접하여 있습니다.

한가지 아쉬운 점은 행정구역이 다르다는 것입니다.

장점은 주변 개발이 지속적으로 진행되고 있다는 점과 상주인구의 증가를 꼽을 수 있습니다.

교통 영향 평가도에서 차량과 보행동선에 대한 대략적인 위치를 판단 할 수 있습니다.

주변여건이 숲이 우거져 있으며 5개 대지 모두 22방향 접근이 가능한 장점을 가지고 있습니다.

이런 경우 주출입구의 위치를 신중하게 선택하여야 합니다.

주변상권에서 편의점, 카페, 식당 등의 위치를 확인 할 수 있습니다.

지도상의 나온 위치와 현장조사의 상황이 다를 수 있으니 반드시 확인이 필요할 것으로 판단됩니다.

03-상가주택 입찰해서 낙찰받기

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이번 공급토지의 평당 공급가는 1075만원 대였습니다. 낙찰률은 112%~155%까지로 나왔습니다. 공급가 대비 11,700만원에서 51,800만원 정도의 추가비용이 들었습니다.

낙찰가의 평균 평당가는 12,000~16,000정도로 형성되어 주변시세를 반영한 결과로 보입니다.

필지번호 37-4가 가장 높은 가격으로 낙찰되었습니다. 상가주택 입찰시에는 수익률 분석보다는 대지의 미래가치를 보는 투자가 선행되어야 한다고 생각합니다. 낙찰 후에는 개발의 수익률 향상을 고민해야 합니다.

04-기준층 법정 최대면적을 보면 수익률이 보인다.

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기준층의 법정 최대면적이 53~54평으로 형성되므로 주거는 층당 3룸 계획이 가능합니다. 일반적으로 1층은 주차의 형태에 따라 면적이 좌우되므로 반드시 대안연구가 필요합니다.

전세매물의 가격은 부동산 정보에서 확인 할 수 있습니다. 건물매물도 있으나 전체적으로 임대가격이 높게 형성되어 있지 않으므로 반드시 수익률이 높은 계획을 해야 합니다.

05-주거임대 수익률을 올리려면

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주거임대 수익률은 올리려면 면적과 층고, 그리고 내부 구성이 중요합니다. 다행히 거의 대부분의 토지가 향과 조망에서 우수한 입지조건을 갖고 있습니다. 이때 주거의 위치를 잘 배열해야 높은 수익률이 가능합니다.

06-상가임대 수익률을 올리려면

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상가를 형성시킬 때 가장 중요하게 보는 것은 접근성입니다. 적정층고와 화장실, 인지성을 고려한다면 일조권이 완화되어야 가능합니다. 주변 인접대지의 지역지구는 자연녹지로 임야이므로 인접지 상호간의 일조권완화의 조건을 충족하지는 않습니다. 1개의 대지를 제외하고는 모든 대지가 일조권의 영향을 미미하나마 일부 받고 있습니다. 대관협의를 통해 완화여부를 재확인해야 합니다.

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