고양 향동 상가주택, 근생 신축 상담중 "예산 절감과 수익률의 차이"

향동지구 부동산 입지분석을 시작합니다.

건축 가능 시기가 가까워진 만큼 꼼꼼한 분석이 수익률을 좌우합니다.

건축상담의 시작은 수익률 분석의 시작입니다.

 

향동지구는 우수한 교통여건과 주변 도로망 계획이 예정되어 있습니다. 서울에서 아주 근접한 곳에 위치한 향동지구를 주목하는 이유입니다.

 

"향동지구 지구단위계획도"

향동지구 토지이용계획도를 보면 상업지역을 중심으로 위쪽과 아래쪽에 상가주택지가 양분되어 있는 형태입니다. 또한 순환도로를 중심으로 좌우로 구분되어 있습니다.

   

“향동지구 상가주택지의 구성”

상가주택지의 경우 일부 3층으로 제한되어 있습니다.

D4.5.7은 가구수는 6가구이지만 3층이하로 제한되어 있음에 주의하셔야 합니다. 토지별로 다른 조건임에 주의해야겠습니다.

* D-1,2,3,6,8

: 상가주택이 가능

: 4층이하 (피로티 포함)

: 건폐율 60, 용적률 180

: 가구수 6

 

* D-4,5,7

: 상가주택 가능

: 3층이하(피로티 포함)

: 건폐율 60, 용적률 180

: 가구수 6

 

 

"근생부지"

고양시 향동지구의 근생부지의 경우 1.2종근생과 아동시설, 학원, 업무시설이 가능합니다. 오피스텔은 제외됨에 주의해야 겠습니다.

규모는 건폐율 60%, 용적률 230%이며 5층이하로 제한됩니다. 200평이상 대지의 경우 460평정도의 지상층 면적을 예상 할 수 있겠습니다.

 

"엘손건축의 부동산 입지분석사례-1"

향동지구의 토지를 구입하시고자 하시는 분이 2개의 토지에 대한 입지분석을 요청하셨습니다.

2개의 토지는 위치상 일조권에 대한 제한이 가장 중요한 분석조건이었습니다.

또한 내부 구성에서 정정한 방의 갯수는 입지분석의 가장 중요한 수익률에 해당됩니다. 상가의 높이와 임대률 분석을 통해 1개의 대지를 선정하시어 구입한 사례입니다.

 

    

"엘손건축의 부동산 입지분석사례-2"

향동지구의 토지 구입을 위해 4개의 토지를 분석하였습니다.

위치별 상가임대률 검토를 하였습니다. 주거는 3+2룸이 가능한 토지는 1개 뿐이었습니다.

보통 일반적으로 3룸이 임대가 힘든 경향이 있으나 위치별로 임대수요가 있다는 것에 착안하여 검토하였습니다.

"고양시 향동 상가주택과 근생부지의 건축 상담중입니다."

-토지별 수익률 분석을 통한 구입자문

-금융과 세무 등 사업비 적정성관리

-임대에 유리한 토지, 분양에 유리한 토지의 검토

-건축설계, 시공

엘손건축은 다양한 접근을 통해 부동산의 최고의 수익률을 만들어냅니다.

초기검토가 가장 중요한 부동산의 입지분석은 엘손건축이 함께 합니다.

“엘손의 상가주택 건축상담”

상가주택의 경우 가장 중요한 건축비를 분석해 드렸습니다.

대지 80평기준 건축비+관련 잡비는 일반적으로 8억선에 결정됩니다.

공사비는 6억 후반에서 7억초반정도입니다.

금융권의 경우 현재 토지의 60~80%, 공사비의 60%정도의 대출이 가능합니다.

전세 수요가 있는 경우 대출회수가 유리하므로 단기간의 공사기간을 설정하시어 준비하시는 것이 절대적으로 유리합니다.

상가주택에서 근생상가는 접근성과 임대성을 감안하여 적절하게 구성하여야 합니다. 근생비율이 40%이하이므로 지하의 형성유무, 지붕층의 다락 형태 등 복합적인 고려사항을 검토하고 있습니다.

마지막으로 적정한 사업비 산출이 가장 중요하겠지요.

투자금 대비 세무관련 자문으로 통해 신축판매업으로 진행 후 임대업종 추가를 권해드렸습니다. 세무 상담은 토지 구입지 가장 중요한 열쇠입니다. 상가의 경우 임대율과 높이 면적 등으로 검토하였습니다. 가장 중요한 것은 임대율인 것은 모두 공감하는 사실입니다.

동일면적과 동일평수에서는 일조권과 상가 임대율이 가장 중요한 결정요소입니다.

​공고)고양 향동지구 이주자택지 계약완료 (2019년 사용 예정)

http://m.cafe.daum.net/dsgg/NjwU/415?svc=cafeapp

향동지구 분석글)

https://blog.naver.com/lson2000/221332623405

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