2019-09-30 [경기도시공사 입찰] 화성동탄2 점포겸용 단독주택 용지(D20, D21)

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입찰정보

2019-09-30 [경기도시공사 입찰]

화성동탄2 점포겸용 단독주택 용지

상가주택 전용

D20, D21

최고가 경쟁입찰

입찰보증금은 입찰금액의 5% 이상

 

입지분석

주변여건 분석은 현장 확인이 필수

주변 여건 분석을 통한 입지 분석은 전문상담이 필요합니다. 공고된 자료와 함께 현장을 확인하고 주동선과 보조동선을 확인하여 상가입지와 주거입지의 분양성을 높여야 합니다.

상담을 통해 입찰가와 입찰위치를 정할 수 있습니다.

전세매물의 가격확인도 필요합니다.

주거임대보다 상가주택은 상가 임대률에 주의 해야 합니다.

법규분석

건폐율 60%

용적률 180%

최고층 3층

3가구(주거전용일 때 5가구 이하)

제1종일반주거

합병 및 분할 불허

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엘손과 함께 상가주택 낙찰받기

이번 공급토지의 낙찰률은 전년도에 비해 낮게 형성될 것으로 보입니다.

상가주택 입찰 시에는 수익률 분석보다는 대지의 미래가치를 보는 투자가 선행되어야 합니다. 공고된 토지에서 특화설계위치와 수익률 계산 주의 위치를 표시하였습니다.

주거 수익률 최대인 경우 일조사선에 의한 건물규모의 축소 등의 영향이 적어서 상가분양성이 높은 위치를 표시하였습니다. 적정낙찰률은 보수적 관점에서 작성한 것으로 참고바랍니다.

D20분석

● 상가 임대 양호

● 주거 향과 조망 우수

● 특화설계 필요

● 상가 높이 최대 가능

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D21분석

● 상가 임대 양호

● 주거 향과 조망 우수

● 특화설계 필요

● 상가 높이 최대 가능

엘손의 상가주택 수익률 프로그램

대지면적별로 기준층의 구성의 달라질 수 있습니다. 엘손건축의 디자인 프로그램은 수익률의 가장 근사치까지 접근이 가능합니다.

대지면적 70평의 경우 2룸+2룸이 가능합니다.

대지면적 75평부터는 2룸+2룸~3룸의 계획이 가능하며, 가장 일반적인 신도시 상가주택의 대지 형태입니다.

대지면적 85평이상은 3룸+3룸도 가능하나 290㎡이상의 대지면적은 가급적 피하는 것이 수익률에 유리합니다. 물론 상가의 임대성이 높은 위치는 다릅니다.

대지면적 80~85평은 화장실이 2개인 3룸 계획이 가능합니다. 최대 5가구인 경우 복층형 3룸이 3개까지 계획이 가능하여 일부 신도시에서는 복층형 3가구로 수정할 수 있습니다.

 

대지면적이 90평인 경우는 기준층의 법정 최대면적이 54평으로 형성되므로 주거는 층당 3룸 계획이 가능합니다. 일반적으로 1층은 주차의 형태에 따라 근생 면적이 차이가 납니다. 디자인전에 반드시 주차형식별 근생 면적을 확인해야 합니다. 보통 1개의 대지에서 8개 이상의 대안이 나옵니다.

상가주택 건축 상담 중입니다.

“주거임대 수익률을 올리려면”

주거임대 수익률은 올리려면 면적과 층고, 그리고 내부 구성이 중요합니다. 입찰 토지는 토지가 향과 조망에서 우수한 입지조건을 갖고 있는 곳과 아닌 곳으로 구분 됩니다. 주거 수익률은 일조권과 남향 대지, 조망권 등의 확인이 필요합니다. 이때 주거의 위치가 구석에 위치하면 수익률이 급격하게 떨어집니다.

 

입면의 차별화

동탄 할리스 호수공원점

엘손건축 동탄 상가주택 사례

“상가임대 수익률을 올리려면”

상가를 형성시킬 때 가장 중요하게 보는 것은 접근성입니다. 적정층고와 화장실, 인지성을 고려한다면 일조권이 완화되어야 가능합니다. 주변 인접대지의 일조권완화 규정을 전문가와 상담하여야 합니다.

 

상가 수익률의 중요도

접근성과 층고

엘손건축 동탄 상가주택 사례

“상가주택 건축 상담중”

낙찰과 함께 가장 중요한 것은 전체 공사에 대한 예산을 수립하고 수익률을 높이기 위한 노력입니다. 상가면적과 층별 평면구성 등은 투자 자금의 회수율과 직결됩니다. 계속되는 스케치를 통해 건축주의 수익률을 최대가 될 수 있도록 해야 합니다. 엘손건축은 수익률 가장 중요하게 생각하는 이유입니다.

“상가주택 건축자금”

​금융권의 경우 토지와 공사비의 70~80%까지 대출이 가능합니다. 설계+공사기간은 6~7개월 정도로 사용승인 후 임대수익으로 대출금액을 상환하는 방식으로 공사가 진행됩니다.

상가주택은 위치별로 중점적으로 디자인해야 하는 포인트가 다릅니다.

근생 위주로 계획하여야 하는 곳이 있고, 주거를 집중적으로 특화 시켜 수익률을 끌어올려야 하는 곳이 있습니다. 제한 조건과 일조권의 협의 대상 토지에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 차별화되지 않는 상가주택은 매매 시 불리한 요소로 작용합니다.

 

상가 수익률의 중요도

근생의 활성화가 관건!!

엘손건축 동탄 상가주택 사례

 

부동산 컨설팅 전문 엘손건축사사무소

Top of Beautiful LSON

 

엘손건축은 검증된 실적으로 부동산 투자의 최고 수익률을 제시합니다.

토지 선정과 매입, 건축설계와 시공, 공사비절감 등 부동산 개발의 모든 것을

전문가와 함께 상담해 드립니다.

 

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[주요 현장] “개발이 필요한 곳이면 어디든지"

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