낙찰) 검단 상가주택 매매 도전!! '점포겸용 F1, F3과 이택비교'

상가주택의 개발에 궁극적인 목적은 수익형 부동산으로 월세 수입을 생각하는 것입니다. 하지만 최종적으로는 매매가 되는 상가주택을 만드는 것에 목표를 두어야 할 것입니다. 낙찰률의 분석과 함께 개발 시 장단점에 대한 분석을 함께 해보려고 합니다. 
참고 자료는 한국토지주택공사 인천 검단신도시 F1, F3 점포 겸용 단독주택  총 65개 필지의 입찰 결과입니다. 

이번 토지는 잔금을 2년 '무이자로 분할' 납부하게 되어 있습니다. 무이자 분할 납부는 '아파트 중도금 무이자'와는 전혀 다른 조건이므로 주의하시기 바랍니다.

#낙찰을 다시 한번 축하드립니다. 
필지별 계약 일자 다름과 미계약 시 신청금 귀속 주의하세요. 발표된 공고의 서류와 계약 일정을 꼭 확인하시기 바랍니다. 이번기회를 놓치신 분들도 유찰 토지 중에는 수익률이 좋은 곳도 있으니 다음 기회를 기대해 보겠습니다.

▶ 평균 낙찰률 109% 
▶ 최고 낙찰률 127%
▶ 평균 추가투자금액 5,700만원
_자금 회수를 위한 최우선 방법은?

이번 토지에서 최고 경쟁률은 13:1로 F1_14-1입니다. 공급토지 65개 필지 중에 60% 정도인 36개 필지만 낙찰되고, 28개 필지는 유찰되었습니다. 평균 낙찰률은 109.65%입니다. 최고 낙찰률 127%로 평균 추가투자금액 5,900만원정도로 분석됩니다. 
필지별 상세 분석은 개별 상담으로 진행 중입니다. 부동산계산기처럼 단순한 수치 산입으로 결론이 나오지는 않지만, 검단신도시 상가주택과 인근 근생의 상가분양가를 비교하면 대략적인 시세를 확인 할 수 있습니다. 전세와 월세로 비교되는 상가주택은 주변영향을 많이 받는 부동산입니다.
특히 최근에는 주거단지 중 행복주택 주변이 활성화되는 경향도 유념해야 하겠습니다.

 
▶ 총 65개 필지 중 
_37개만 낙찰, 28개 유찰
▶ 낙찰 토지의 활용과 특화기법은?

검단 상가주택 같은 경우는 설계를 참 잘해야 되는 곳입니다. 여기서 우리는 어떤 내용들로 설계를 해야 되는지 주의 깊게 분석하려고 합니다. 토지에서 가장 중요한 것은 주거 수익률입니다. 일단 주거 수익률을 최대한 확보해서 안정적인 사업시행을 모색 한 후 상가 수익률에 대한 검토를 진행하는 것이 순서입니다. 

▶ 단순한 설계보다 대안 검토가 중요
▶ 시장 선점하려면 주거수익부터 

#입지분석을 시작합니다.
엘손 건축사사무소는 건축 설계 포함해서 종합적으로 부동산 시장을 분석합니다. 부동산 매입에서 사업비 산출까지 개발의 전 과정을 책임지고 있습니다. 
인천 검단지구는 입지 분석부터 시작해서 보행과 차량 동선을 확인하고, 수익률이 높은 결과물을 완성하는 것이 가장 중요합니다. 

▶ 매매가 되는 상가주택은 따로 있다.
▶ 평당공사비 산출하는 법

#수익형,  차익형
현재 평당 공사비라든가 또는 주거 수익률을 최대화할 수 있는 방법들을 계속해서 연구 중입니다. 상가주택 설계에서 가장 중요한 부분은 여러분도 아시다시피 수익률입니다. 차익형 부동산과 수익형 부동산 두 가지가 있는데 상가주택은 이 두 가지를 동시에 검토해야 되는 아주 특별한 물건입니다.

#점포주택 매매조건
매매가 되는 점포주택에는 특색이  있습니다. 다년간 100건이 넘는 작품을 하면서 사전기획을 어떻게 하느냐에 따라 다양한 대안이 나온다는 것을 알게 되었습니다. 주차대수와 상가면적의 대안 검토만 거의 10개 이상이 나옵니다. 

 #평당공사비 산출
엘손건축사사무소의 검단신도시에 대한 부동산 컨설팅 중입니다. 수익률 좋은 개발계획에 관심 있는 분들은 언제든지 환영합니다. 평당공사비와 전체 사업비에 대한 고민은 늘 해왔던 부분입니다. 인접 청라신도시와는 다른 접근이 필요한 곳입니다.
각 블록별로 중요한 위치와 낙찰된 곳, 유찰된 곳을 표시를 하였습니다. 중요한 것은 아무래도 상가 임대율, 대지 수익률을 먼저 생각해야 된다는 것입니다. 개발 시 특화 설계해야 되는 곳도 신중하게 표시해 보았습니다.

▶ 높은 경쟁률 이유는?
_고수가 노리는 토지는 따로 있다.
▶ 수익률 검토는 사전검토부터
_엘손 추천토지는 경쟁률이 높다?

 
 
★ 최고 경쟁률 F1_14-1
_경쟁률 13:1. 낙찰률 120%
 * 원인분석, 장점활용
   . 초등학교 통학로와 연결, 3면개방 대지
   . 3+3룸도 가능한 적정한 대지면적 일조권 배제 지역, 주거 수익률 최대 가능
 * 단점극복
   . 상가 활성화 특화설계 필요, 연결보행로의 단차 극복 대안 분석 필요

 
 

★ 최고 경쟁률 F3_1-4
_경쟁률 3:1. 낙찰률 115%
 * 원인분석, 장점활용
   . 김포 구도심과의 연결, 3면개방 대지
   . 3+3룸적용 주거 수익률 최대 가능 일조권 배제 지역, 교차로에 의한 상권선점 가능
 * 단점극복
   . 조기 착공 필요, 소규모 배후 단지에 대한 근생특화 설계 필요

 
 

★ 최고 경쟁률 F3_9-3
_경쟁률 8:1. 낙찰률 111%
 * 원인분석, 장점활용
  . 주거단지의 정문앞, 3면개방 대지
  . 3+3룸 확정, 주거 수익률 최대 가능 일조권 배제 지역
 * 단점극복
  . 조기 착공 필요,  주거단지의 수요 흡수를 위한 근생특화 설계 필요
  . 넓은 대지 면적의 활용 정확하게 검토 필요
  >>참고_유찰 부지 9-2 경우 다음기회를 노려본만큼 좋은 위치~!!

★ F3_3-5_ 최고 낙찰률 121%
 * 원인분석, 장점활용
   . 2면개방 대지, 최고 높이 활용가능 위치
   . 3+3룸 권장, 주거 수익률 최대 가능 일조권 배제 지역
 * 단점극복
   . 조기 착공 필요,  근생특화 설계 필요, 주차 배치대안 8~16개 예상

 
 
★ 최고 낙찰률 120%이상
_10-3, 10-4, 11-5, 12-2
_10-4는 6:1, 12-2는 8:1
 * 원인분석, 장점활용
   . 10-3: 2면개방 활용, 보행도로변 상가 배치 
   . 10-4: 2면개방 활용, 2+3룸 검토, 높은 층고, 최고 주거 수익률 확보
   . 11-5: 2면개방 활용, 보행로변 상가배치, 3+3룸 권장
   . 12-2: 2면개방 활용, 교차로 유입 상가배치, 3+3룸 권장
 * 단점극복
   . 10-3: 일조극복 특화설계 필요
   . 10-4: 상가용도 유치원 연관 기획 필요
   . 11-5: 일조극복 특화설계 필요
   . 12-2: 일조극복 특화설계 필요

 
 
★ 최고 낙찰률 
_13-7_124%, 13-8_116%
 * 원인분석, 장점활용
   . 13-7: 3+3룸 검토 주거 수익률 최대 확보
   . 13-8: 높은 층고, 최고 주거 수익률 확보
 * 단점극복
   . 13-7: 일조극복 특화설계 필요, 이사동선 특화설계 고려
   . 13-8: 대로변 유입 상가 특화설계 필요
  >>참고) 14-7의 경우 상권에 대한 특화 설계 가능 토지

 
 
★ 최고 낙찰률
ㆍ 15-4_116%, 15-11_118%, 15-12_4:1경쟁
 * 원인분석, 장점활용
    . 15- 4:  2면개방, 높은 층고, 3+3검토 
    . 15-11: 2면개방, 높은 층고, 3+3확정 
    . 15-12: 3면개방, 높은 층고, 3+3확정, 보행로 적극활용
 * 단점극복
    . 15- 4: 주거채광확인, 이사동선 고려 
    . 15-11: 대지면적 주거 근생 특화설계
    . 15-12: 대지면적 주거 근생 특화설계

 
▶ 부동산 사전기획
상가 주택 설계는 같이 고민하고 또 서로 간의 이해를 구하는 것이 가장 중요합니다. 완성도 높게 만들어진 작품들을 보면 다양한 의견을 제시하고 그것을 보완하는 과정을 반복했었던 것 같습니다.

>>부동산 투자급소 확인
엘손 건축사사무소는 건축설계를 포함한 종합적인 부동산 시장을 분석합니다.  
검증된 실적으로 정확한 사업성 검토하고,  매입에서 사업비까지 개발의 전 과정을 함께합니다.
#부동산투자 전
  . 공고 확인, 유사 사례, 시세 자문
#부동산계약 전
  . 개발 수익률 대입 적정가 산출
  . 세무, 금융 자문
#부동산개발 시작
  . 예상 공사비 산출
  . 공사기간, 수익률 검토

 
 

▶ 수익률 좋은 상가주택 만들기
디자인의 방향은 향후 용도에 맞게 계획하는 것부터 시작합니다. 상가주택의 경우 1층 근린생활시설의 임대 수익률이 가장 중요하기 때문입니다. 이때 주거에 쾌적성도 함께 검토한다면 가장 훌륭한 대안이 만들어 질 것입니다. 

>> 부동산 컨설팅_택지 선정 상담 중
엘손건축사사무소는 수익률 좋은 토지를 추천해드립니다. 토지의 가치는 대지면적, 평단가, 수익률, 최근 낙찰률, 지역 호재 등이 검토되어야 합니다. 

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☎02.2654.1931

▶ 낙찰 전 __ "입찰공고" 사전 분석▶ ▶ ▶ 바로가기

검단 F1, F3 상가주택 토지 _2023.04.27 (LH 입찰)_점포겸용 단독 설계 시공 입지분석

 
 
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