상가주택 건축비용_하남미사 점포겸용 단독 설계시공

#상가주택, #건축비용
소규모 부동산의 건축비용 산출을 위해서는 꼼꼼한 계획이 필요합니다. 상가주택 또는 점포주택이라고 하는 꼬마 빌딩은 사업 기간이 짧아서 비용에 민감한 편입니다.
부동산이 전망이 좋다면 망설임 없이 투자를 할 수 있지만, 경기가 안 좋을 때는 고민할 수밖에 없습니다.
상가주택의 위치별 장단점을 비교하는 법과 비용 절감하는 방법을 ‘미사 점포겸용 단독주택 용지'를 사례로 찾아보겠습니다.

#토지공급가, #평당공급가, #평균값산출
토지 선정에서 확인해야 할 것은 면적의 평당 가격입니다. 전체 평균값을 보면 78.9평에 평당 2,124만원으로 공급됩니다. 주변 3~4층 가능 토지의 가격을 확인하면 공급가와 시세 비교가 될 것입니다.
위치별로 평당 1,986만원~2,198만원의 차이가 있는데 이 금액은 80평 기준 약 1억9천만원 정도입니다. 가격이 비싸도 장점이 많은 위치라면 당연히 선택하겠지만, 특별한 것이 없다면 신중할 필요가 있습니다.

#주변입지, #토지선택4단계
주변 입지는 아주 양호합니다. 다만 블록과 지번의 끝번호가 다른 경우가 있으니 토지신청 때 주의가 필요합니다.
*R1 블록은
초등학교와 중규모 마트에 인접한 곳입니다. 현재 이곳은 교통 개선 등의 여러 가지 호재가 있어 지가상승에 대한 기대가 있습니다. 공급 용지는 망월동 1010-2, 1018-8.9.10, 1020-1입니다.
*R5 블록은
5호선 미사역과 가깝고 초등, 중학교에 인접한 곳입니다. 공급 용지는 망월동 1189-3입니다.
*토지 선택 4단계
토지 선택 할 대는 보통 4단계로 확인합니다. 대상을 차례대로 채점을 하면 장단점을 확인 할 수 있습니다. 물론 개인별 취향에 따라 우선순위가 바뀔 수 있겠지만, 차후 매매를 위해서는 보편적인 기준이 필요합니다.
. 01. 주거수익률을 어떻게 확보하고 있나?
. 02. 상가수익률의 확보 가능 위치는?
...... 전면 길이와 함께 복합적인 검토
. 03. 상가 임대율의 최고 위치는?
. 04. 토지 가격 추가 상승 호재는?

#주거수익률, #4층활용률
주거공간 수지분석은 대지면적과 투자 회수율을 비교합니다. 주거공간은 기준층인 2,3층과 4층을 함께 검토하는데, 토지 공급가격과 3룸 구성이 가능여부확인에 목적이 있습니다. 순위를 매겨 보면 보통 1위~4위까지 나오는 데 최소 2위이상은 되어야 합니다.
가끔 기준층 기준 2+2룸이 안 되는 토지가 있습니다. 이 경우 위치가 확실하게 좋지 않다면 선택에 주의하실 필요가 있습니다.
4층은 최대로 활용했을 때 손실률이 적은 곳이 좋은데, 건축면적의 75% 정도는 되어야 안정적이라 판단합니다.
토지를 선택할 때 주거와 상가의 임대 수익을 동시에 검토하는 이유는 미래의 자산 가치를 위해서입니다.
사실 이런 과정은 '가설계'와 같은 어설픈 습작으로는 확인할 수 없습니다. 전문 건축사만이 검증된 기술력과 수많은 사례를 통해 확인할 수 있습니다.
상가주택 수익률은 1장의 설계도면으로 알 수 없습니다.

#일조사선, #1층면적
#상가전면, #층별가구
공급토지는 위치별로 일조사선에 영향을 받는 4층 면적이 건축면적을 100으로 볼 때 65%~100%까지 확인됩니다. 단점으로 작용할 수 있는 4층 활용률은 단차활용을 통한 특화 설계를 통해 장점으로 바꿀 수 있습니다.
4층과 1층을 동시에 확인하고 평균값과 비교하면서 선택 하는 이유는 잘못된 사전 기획이 금전적 손실을 가져올 수도 있기 때문입니다.
층별 가구 배치도 다양한 대안이 있습니다. 경험상 5가구의 경우 '전체 3룸+3가구 복층' 설계가 수익률이 가장 높습니다. 최대 6가구로 계획한다면 복층은 2개가 적당합니다.

#상가수익률, #기준층비율
점포겸용 단독 용지에서는 주거보다 상가가 차지하는 투자 수익이 높습니다. 상가는 보통 2단계에 걸쳐 검토합니다.
*상가수익률 2단계
. 01. 면적 대비율
. 02. 전면 개방성
검토 위치는 법정 최대 6가구가 가능한 곳이지만, 적정 상가확보를 위해 1가구 정도는 조절 할 필요가 있습니다. 상가 면적은 여러 가지 조건을 적용해서 산출해야 하는데 다양한 결과가 나오기 때문에 반드시 전문 상담으로 진행하고 있습니다.

#건축비, #사업비
전체 사업비 산출은 토지 구입비, 인허가비, 공사비, 엘리베이터 등 별도 지출 잡비의 총계입니다.
대지 80평을 기준으로 공사바닥 면적은 보통 180~210평 정도입니다. 여기에 몇 가지 변수값을 적용하면 건축비를 포함한 총사업비를 산출 할 수 있습니다.
장단점이 없이 완벽한 부동산은 없습니다. 단점을 보완하고 장점을 살리는 차별화된 건축설계과정을 통해 예산 범위 안에서 합리적인 수익를 유도하고 있습니다.

___________________________
>>부동산 기획전문_엘손건축사 사무소
#입지분석, #검증된 기술력
#높은수익률
___________________________
입지분석을 통해 단점을 보완하고 장점을 최대한 살리는 높은 수익률을 완성하고 있습니다. 검증된 기술력으로 '엘손작품=높은 수익률'이라는 공식이 계속되도록 최선을 다하겠습니다.
#주요상담목록
. 공고 확인, 유사 사례, 시세 자문
. 개발 수익률, 세무, 금융 자문
. 공사비산출, 공사기간, 대출한도

___________________________
>> 카카오톡 1:1상담_Daum
#부동산정보알리미신청
#투자정보, #실시간일정
___________________________

___________________________
>> 지식인 1:1상담_NAVER
#부동산정보알리미신청
#투자정보, #실시간일정
___________________________

___________________________
>> 참고 자료
#하남미사를 꾸준히 분석해온 엘손건축
#하남미사에 진심인 엘손건축
___________________________
부동산 분석은 편향될 수도 있고, 계약을위해 장점만 얘기할 수도 있습니다. 엘손건축은 매물의 장점보다는 단점을 해결하는 객관적인 관점에서 검토하려고 합니다.
#서울9호선, #강동, #교통요지

서울 9호선 4단계 2공구 착공… 강동, 교통 요지 급부상

#근상, #하남미사, #강일역세권

낙찰 분석) 하남 미사 근상21, 22, 23 공급+ 강일역세권

#일조권, #교통분석, #상가주택건축

상가주택 건축 2단계-일조권과 교통분석 (미사 신도시 R5예시)

#미사강변, #R5, #코너대지, #일조이용

미사강변 R5 9-1 상가주택 "코너대지의 일조권 이용법"

#미사한강, #R5, #상가주택, #건축상담

미사 한강신도시 R5 상가주택 건축상담중

___________________________
#부동산계산기, #건축설계, #건축시공, #수지분석, #입지분석, #인테리어, #토지입찰, #토지매입, #리모델링, #이주자택지, #이택, #협택, #상가주택, #근생설계, #오피스텔, #전원주택, #건축설계시공, #인테리어, #택지개발, #점포겸용단독주택, #역세권개발, #이병관건축사, #엘손건축사사무소, #드라마자문, #건축자문, #공간계획, #엘손건축, #청약, #경매, #공매, #부동산입찰, #토지추첨, #용도변경, #평당공사비
___________________________
@무단전재 재배포 금지
___________________________