낙찰)건축설계로 상가주택 비용 줄이는 법 (예시. 미사점포겸용 단독)

#건축비용 줄이기

건축비용 산출의 시작은?

꼬마빌딩의 짧은 공사기간

장점을 살려야 임대율이 높아져

비용 절감은 대안 분석부터

현재 하남미사 낙찰2, 재입찰 4개

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#하남미사지구

최근 총 6개의 토지가 공급되었는데 2개는 낙찰이 되었고 나머지 4개는 아직 주인을 찾지 못했습니다. 공급토지의 평균값은 대지면적 78.9평, 공급가 16억 7천만원, 평당 2124만원 정도입니다.

 

낙찰자분들께 '진심으로 축하 인사' 드립니다. 차질 없는 준비와 높은 수익률을 응원하겠습니다.

 

입찰경쟁률은 높지 않았지만, 남은 토지에 대한 검토를 통해 다음 입찰 준비도 해야겠습니다. 설계, 시공을 위한 총사업비를 산출하려면 토지가 차이부터 확인해야 합니다. 차별화된 설계가 수익률의 첫걸음이지만, 토지의 위치별로 평당 1,986만원~2,198만원의 차이가 있다는 것은 주목해야 할 부분입니다. 이 금액은 80평 기준 약 1억9천만원 정도의 차이가 나는 것으로 이부분은 전문상담을 통해 설명드리고 있습니다.

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▶낙찰 결과 보기

#낙찰률 100.09% (1:1)~104.26% (3:1)

#프리미엄 +7,350~141만원

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#낙찰률이 낮은 이유

낙찰률과 경쟁률을 보면 토지 가치가 조금은 주관적일 수 있겠다는 생각을 많이 합니다. 프리미엄도 '얼마를 더 투자할 수 있느냐?'의 문제라서 개인별 시각의 차이는 있는 듯합니다. 현재 수익률과 무관하게 지역별로 낙찰률과 경쟁률이 다른 것이 사실입니다.

투자자가 상가주택 토지를 선택 할 때 가장 중요하게 생각해야 하는 것은 주거와 상가면적, 그리고 전면 길이 등이 중요한 핵심입니다. 상가전면 길이만 본다면 R1-3-3과 R5-4-4가 가장 우수합니다.

#낙찰토지 R1-5-11

대지는 초등학교와 중규모 마트에 인접한 곳입니다. 현재 이곳은 교통 개선 등의 여러 가지 호재가 있어 추가 상승에 대한 기대가 있습니다.

주거공간 수지분석에서 기준층인 2,3층과 4층을 함께 검토하는데, 토지 공급가격과 3룸 구성을 확인하면 현재 토지는 4층까지 최대면적 확보가 가능합니다. 기준층 기준으로도 3+3룸 배치가 가능하며 5가구 중 3가구가 복층형태가 가능한 곳입니다. 특화된 설계를 통해 주거임대률을 최대로 올린다면 비용 절감에 큰 도움이 될 것으로 판단됩니다.

#낙찰토지 R5-4-4

5호선 미사역과 가깝고 초등, 중학교에 인접한 곳입니다. 기준층 기준 3룸+2룸 또는 전체 3룸도 가능합니다. 4층 최대면적은 30.4평으로 반드시 특화설계가 필요합니다.

코너 토지의 경우 다양한 주차대안으로 상가면적이 달라질 수 있습니다. 제시된 대안을 확인하고 전문가와 함께 선택하는 것이 시행착오를 줄일 수 있습니다.

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▶건축비용 줄이기

주거수익률은 층별 배치부터

일조사선은 무조건 단점이 아님

금융비용 줄이기=공사기간 줄이기

정확한 설계가 공사중단을 방지

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#주거와 상가를 동시 검토

설계를 시작할 때 주거와 상가의 임대 수익을 동시에 검토하는 이유는 미래의 자산 가치를 위해서입니다. 비용 절감은 수익률과 초기비용에서 좌우됩니다. 금융비용을 줄이려면 공사기간을 줄여야 하는데 이것은 정확한 설계에서 시작합니다. 불확실한 도면은 수시로 공사를 멈추게 하고 분쟁을 일으키기 때문입니다.

사실 이런 과정은 '가설계'와 같은 어설픈 습작으로는 해결 할 수 없습니다. 전문 건축사만이 검증된 기술력과 수많은 시행착오를 미리 방지 할 수 있을 것입니다. 상가주택 수익률을 ‘가설계’ 한장에 맡긴다는 것은 잘못된 선택이라고 생각합니다. ‘가설계’를 아무리 많이 쌓아둔다고 해도 합리적 최적안은 만들어지지 않습니다. 입지분석을 권하는 이유도 여기에 있습니다.

 

#일조사선 특화설계로 비용 줄이기

토지는 일조사선에 영향을 받을 경우 4층 면적이 줄어듭니다. 단점으로 작용할 수 있는 4층 활용률은 단차활용을 통한 특화 설계를 통해 장점으로 바꿀 수 있습니다. 작은 차별화가 주거임대율을 올려줍니다.

#층별배치로 비용 줄이기

층별 가구 배치도 다양한 대안이 있습니다. 경험상 5가구의 경우 '전체 3룸+3가구 복층' 설계가 수익률이 가장 높습니다. 최대 6가구로 계획한다면 복층은 2개 정도가 적당합니다.

주인세대의 면적도 과도하면 임대율이 떨어지고 매매에 어려움이 클 수 있습니다.

 

#건축비용 산출

전체 사업비 산출은 토지 구입비, 인허가비, 공사비, 엘리베이터 등 별도 지출 잡비의 총계입니다. 대지 70평을 기준 공사바닥 면적은 보통 150~190평 정도입니다. 여기에 몇 가지 변수값을 적용하면 건축비를 포함한 총사업비를 산출 할 수 있겠습니다.

예산을 정해야 합리적인 지출과 공사기간 동안의 금융비용을 계획할 수 있습니다.

 

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#엘손건축사 사무소

부동산의 수익률은 '가설계'와 같은 어설픈 습작으로는 확인할 수 없습니다. 같은 증상의 환자도 처방전이 다르듯이 부동산에도 투자자의 성향과 비용 그리고 시장 동향에 따라 전혀 다른 수익 구조가 만들어 집니다.

엘손건축사사무소는 검증된 기술력으로 차별화된 수익률을 완성하고 있습니다.

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