송파 북위례 상가주택 '건축설계 전 좋은 땅찾기'

수익률 높은 상가주택을 위해서 가장 먼저 하는 것이 입지 분석입니다. 위례지구는 서울특별시 송파구와 경기도 성남, 하남시에 걸쳐 개발되고 있는 신도시입니다.

주변은 상업용지와 주거 용지가 적절히 구분되어 있습니다.북위례 D1은 서울시의 송파구에 속한 곳으로 지하철 5호선 역세권입니다. 높은 수익률을 위해서는 대중교통, 주거 세대수, 차량 진출입구를 확인해야 합니다. 보행과 차량 접근성을 통해 임대 수익률을 예상 할 수 있습니다.

#위례점포겸용+주거전용단독 D1
송파에 속한 북위례 단독 D1부지는
D1-1.점포겸용과 D1-2.주거 전용으로 나누어 있습니다.

#점포겸용 법규제한 R1- D1-2
* 용도지역: 제1종일반주거지역

#상가주택수익률 제한
+건폐율 60% 이하!
+용적률 150% 이하!
+4층 이하, 5가구 이하

* 건폐율 60%이하, 용적률(서울시)150%이하
* 4층 (1/2이상필로티를설치하여주차장으로사용하는경우포함)
* 호당 5가구이하
* 건축물용도
+ 허용용도
: 단독주택(다중주택제외)
: 1종근린생활시설, 2종 근린생활시설중 가, 나, 라~하,너,러중 노래연습장
+ 불허용도
: 허용용도이외의용도
: 교육환경보호구역 내 금지시설

#토지분석 전문 
위치별로 장단점을 표시해 보았습니다. 주거환경이 양호한 곳도 있고 상가 활성화가 필요한 곳도 있습니다. 특화 설계가 필요한 곳은 각별한 주의와 전문 상담이 필요합니다.

#위례점포겸용
근생의 용도는 다중주택 제외 단독주택과 1,2종 근생입니다. 2종 근생 중 일부 시설은 제외될 수 있습니다. 불허용도는 허용용도 외 불가입니다. 교육 환경보호구역 내 금지 용도도 불허입니다.
지하층은 건축면적 이내로 가능합니다. 지붕은 경사지붕이 원칙이며, 평지붕은 50% 이내로 제한됩니다. 차량 진출입구는 1개소만 가능하고, 모퉁이 대지인 경우 추가 허용됩니다.

#수익률이 다른 이유
3차 분양필지입니다. 토지의 위치와 번호를 확인하시길 바랍니다. 평당 단가와 대지 면적은 수익률 확인에 가장 필수적인 항목입니다. 
입찰대상 D1-2은 크게 2구역으로 구분할 수 있습니다. 
구역별 확인 항목을 정리해 보았습니다.
  -1. 특화설계 필요위치?
  -2. 상가임대율 높은 위치?
  -3. 주거임대 2R+3R가능 필지?
  -4. 지하층 가능 필지?

#토지선별 순서
장점만을 가지고 있는 대지는 없습니다.
장점을 최대한 활용하고, 주변에 비해 단점을 보완하면
수익률이 높은 건물을 만들 수 있습니다.
동일한 면적의 대지도 개방 면의 개수에 따라 수많은 대안을 만들 수 있습니다.
주변 보차동선의 접근성과 공사기간의 점검도 수익률을 위한 확인 사항입니다.
각 위치별로 장단점이 있고, 지역별 적용법규가 다르므로 반드시 전문 건축사의 상담을 권합니다.

#접근성검토
상가의 높이도 가장 중요한 수익률 분석의 요소입니다. 층고를 자유롭게 한다는 것은 그만큼 상가 활성화에 기여할 수 있기 때문입니다. 주거수익률은 5가구를 전체 3룸, 복층 3가구+일반 2가구로 할 때 가장 높습니다. 아무래도 층고제한이 없는 곳이 유리합니다. 물론 상가활성화까지 추가되면 금상첨화일 것입니다.
하지만, 주거와 근생 모두 장점을 갖고 있는 토지는 없다고 봐도 됩니다. 이것이 단점을 특화시키는 디자인이 필요한 이유입니다.

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부동산 정보는 장점만을 강조해서 편향될 수도 있습니다. 최대한 객관적인 자료가 입지조건에 필수입니다.
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북위례 상가주택 '점포겸용 단독 입찰주의'_2023.07.04.~06.(SH입찰)

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