평택고덕 상가주택 수익률 '점포겸용 단독 FD-1'_2023.11.22 [GH입찰]

평택 고덕국제화계획지구 상가주택
점포겸용 단독주택용지 FD-1
총 71필지, 위치별 선별 필수
경기주택도시공사 경쟁입찰
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#경기주택도시공사
경기주택도시공사 평택 고덕국제화계획지구 점포겸용 단독주택용지 공급공고입니다. 지구단위계획, 공고문의 기타 유의 사항을 반드시 확인하신 후 신청하시기를 바랍니다. 공급가는 6억 6,420~ 8억 3,928만 원 정도입니다. 위치는 복합 레저 유통단지 쪽 FD-1입니다. 
토지 면적과 위치별 수익률이 다른 것에 주의하시고 특히, 건축물의 상층부 활용은 일조권에 민감하므로 주의를 요합니다. 엘손건축사 사무소는 까다로운 인허가 절차의 원만한 진행과 공사 진행 단계별 주의 사항에 대한 전문 상담 중입니다.

#평택고덕국제화계획지구
* 2023. 11. 08 기준
_경기도 평택시 서정동, 고덕면 일원
_사업비 : 총 103,880 억원
_면적: 17,265,288.6 ㎡
_사업기간 : 2006.09.21~2025.12.31
_계획인구 : 146,521 명 (건설호수 60,144 호)
_시행자 : 경기도, 평택도시공사, 한국토지주택공사, 경기주택도시공사

#토지선정, #입지분석, #수익률예상
*토지위치를 결정하는 것은 현황, 교통망, 접근성, 주변 환경 등을 조사하고 위치별 특성을 파악한 뒤 어떠한 장단점이 있는지를 평가하는 것입니다. 입지 조건 분석을 통해 토지의 최적 활용 방안을 선정할 수 있습니다.

*토지 선정 단계별 검토
_1) 위치에 따른 임대율 분석
 : 토지의 크기, 위치, 형태 등을 고려하여 주거와 상가 수익률 검토를 진행합니다.
_2) 입지 대안
 : 토지의 위치, 접근성, 주변 환경 등을 고려하여 상가 수익률을 예상합니다.
_3) 중요도 결정
 : 선정 요인 중 가장 우수한 곳을 선정합니다.
_4) 대안 제시
 : 토지 선정 후 개발 계획을 제시합니다.
_5) 대안의 평가
 : 제시된 요인을 평가하고, 적합한 토지를 선정합니다.

#입지분석
수익률 높은 상가주택을 만들기 위해서 가장 선행되는 것이 입지 분석입니다. 부동산에서 수익률을 내려면, 장단점부터 확인해야 합니다. 하지만 대부분 주어진 장점을 살리지 못합니다. 엘손건축은 시공자보다 건축주 수익을 우선 검토합니다.
대지면적과 임대구성, 그리고 법규를 최대한 활용하는 것이 첫걸음입니다.

#수익률
수익률을 최대화하려면 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 상가주택의 우선순위는 근생 임대율입니다. 몇몇 대지의 경우 자세한 특화설계가 필요할 것으로 판단됩니다. 
부동산 수익률은 토지 선정이 첫걸음입니다. 토지 선정 후 근생 임대율과 주거 수익률에 대한 특화된 디자인과 꼼꼼한 공사관리가 따라가야 할 것입니다.

#제한 조건을 이용한 수익률 높이기
수익률을 위해서는 4층 제한에도 불구하고, 외관상 5층으로 보이게 하는 특화 설계가 중요합니다. 4층에 2가구를 배치하고 서비스 면적을 최대한 확보해야 수익률을 높일 수 있습니다. 이를 위해서는 대지면적과 위치가 중요합니다. 

#법규제한
+ 제1종일반주거지역
+ 건폐율: 60%이하
+ 용적률: 180%이하
+ 4층 이하, 5가구 이하

#제1종일반주거
#분할불허, 연접한 2획지 합병허용

#일조방향
+지구단위 지침: 정남
+20m이상의 공지 근접 완화 건축법

#수익률 최고 위치는?
위치별 주거 환경 양호위치와 근생 수익률 최대 위치를 표시합니다. 상가 활성화 가능 위치와 층고 협의가 필요한 곳도 함께 확인하였습니다.

#입지분석 상담노트

#수익률이 높은 면적은?
같은 면적의 대지도 개방 면의 개수에 따라 수많은 대안을 만들 수 있습니다. 주변 보차 동선의 접근성과 공사 기간에 따른 금융부담도 확인해야 합니다.

#수익률목록
Q. 최소 대지면적은?
-> 68평 이상이면 기준층 가구를 2Room+2Room계획이 가능합니다.

Q. 기준층에 2가구 모두 3Room으로 하려면?
-> 최소 79평 이상 되어야 합니다.

Q. 주거 최대 수익률은?
-> 4층에 2가구 배치가 가능한 토지가 최대 수익률이 가능합니다.

#위치별, #토지분석

#시세조사
주변 상가주택지 시세를 조사하였습니다.
공급되는 토지 면적과 평당 평균가를 보면 주변 시세와의 차이점을 알 수 있습니다. 예전에는 상가주택지가 아닌 "주거 전용 단독"도 평당 800~900만 원 정도였으며, 건물이 지어져 완료된 상가주택의 경우 매매기는 25~30억 정도였습니다.

임대가는 전세 2룸과 3룸의 비교가 필요합니다. 높은 전세가 형성을 위해서는 4층 2가구 계획이 가장 유리합니다. 이때 5가구에서 전세로 회수할 수 있는 금액을 계산할 수 있습니다. 
공사 면적은 200평 정도로 이외에도 여러 가지 검토 사항이 많으므로 입찰 전 반드시 전문 상담을 권합니다. 직전 낙찰률도 함께 확인해 보았습니다. 

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>>공급공고 요약
#경쟁입찰
#대금 : 
#신청 : 2023.11.22.~15:00
#개찰 : 신청일 16:00
#발표 : 신청일 18:00~
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#신청자격
_일반실수요자 개인[만19세 이상] 또는 법인
_1인(법인)당 신청 필지 수 제한 없음

#대금납부조건, 계약시 선택
_2개월 일시 납부
_유이자 2년 분할납부

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>>부동산 개발 종합 컨설팅
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#토지분석, #매입, #매매
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#엘손 건축사사무소
부동산개발에서 높은 가격으로 좋은 결과를 만드는 것은 누구나 할 수 있지만, 효율적인 수익률을 만드는 것은 쉽지 않습니다. 엘손 건축사사무소는  부동산 개발 컨설팅 회사로 '토지선정, 설계, 시공' 등 건축의 전 과정을 함께 합니다.
상담)   tel:02.2654.1931

 

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