장항 부동산투자 ‘돈이 되는 도시계획’

장항지구는 고양시 일산동구 장항동과 일산서구 대화동 일대에 위치하며, 약 43만평의 규모로 조성되는 공공주택지구입니다. 이 지구는 신혼부부, 사회초년생을 위한 특화단지로 조성되며, 킨텍스, 한류월드, K-컬처밸리 등과 연계된 자족시설을 공급할 계획입니다. 장항지구 교통 동선 도면을 통해 방송영상밸리와의 연계와 주변 신도시와의 관계에 대해 하나하나 설명을 해보겠습니다.

첫 번째로 보는 도면은 장항지구와 방송영상밸리 도면입니다. 맨 위쪽부터 ‘한류월드’ ‘방송영상밸리’ ‘장항지구’ 순입니다. 방송영상밸리와 일산테크노밸리의 조성은 일자리 공급에 장점이 있습니다. 신도시는 교통에 대한 불편함이 있지만 고양장항은 연계교통 계획이 잘 되있으며, 기존에 있는 3호선을 대중교통으로 이용할 수 있습니다. 주변 도로망과 연계되는 신도시의 용도를 확인하는 작업은 부동산 투자와 입지 분석에서 가장 중요합니다. 미래도시의 조성 계획을 읽을 수 있는 교통계획도에 주목해야 하는 이유입니다.

가로망운영계획
신도시에서 도로는 크게 주간선도로, 그다음이 보조간선도로, 집산도로 등으로 나눌 수 있습니다. 점선으로 표시된 것은 자전거 도로입니다. 주간선도로는 가끔 소규모 근생이나 상가주택 등과 대규모 주거단지를 단절할 수 있다는 단점과 동선의 집중을 유도한다는 장점이 있으므로 주의하셔야 할 것입니다. 
현재 장항지구를 연결하는 큰 도로는 킨텍스쪽에서 들어와서 방송영상밸리를 거쳐서 장항 IC 쪽으로 빠져나가는 도로가 전체적으로 주도로로 보입니다. 주간선 도로는 방송영상밸리와 장항IC를 연결하고 있으며, 그 도로를 중심으로 보조간선도로가 형성되어 있습니다. 두 개의 도로가 만나는 교차점 주변 대지의 용도에 대한 중점적인 분석이 필요합니다. 그다음에 주간선도로와 보조간선도로를 연결하는 집산도로를 중점적으로 보실 필요가 있습니다. 집산도로 또한 도로 폭에 따라 연계와 단절이라는 장단점을 갖고 있습니다.

장항지구 진출 동선과 장항굴다리교차로
장항지구 동선분석에서 가장 중요한 출입구 위치와 어느 쪽에서 양방향 진출입이 가능한지 확인해 보겠습니다. 장항지구의 진출입 동선 계획도를 보면 킨텍스IC 1개, 한류월드 1개, 장항IC 2개로 총 4곳의 출입구가 보입니다. 이중 양방향 출입이 가능한 입구는 장항IC와 한류월드IC 쪽입니다. 킨텍스IC의 양방향은 방송영상밸리 내부를 통과하여 진출입할 수 있습니다. 장안 굴다리 교차로 개선 방향을 보면 장항IC에서 일산 신도시로 들어가는 곳을 입체 교차로를 설치하는 것으로 보입니다. 이때 생기는 신호 체계를 참고로 하신다면 주변의 도시지원시설 용지와 업무 용지의 활용도를 예상할 수 있지만, 도로의 높낮이에는 주의하셔야 할 것으로 보입니다.

교차로운영과 상가활성화
교차로 운영 계획을 보면 별표로 표시된 것이 신호등입니다. 총 14개의 신호등이 설치 예정이며, 점멸등은 11개소입니다. 소규모 근생 토지나 이주자 택지 등과 같은 상가 주택지에 관심이 많으신 분들은 신호 체계에 대해 자세히 확인하실 필요가 있습니다. 의외로 도시의 출입구 주변은 빠른 교통량 통행을 위해 점멸신호가 적은 것을 알 수 있습니다. 상가 활성화를 위한 보행과 차량의 접근성 분석 방법에 대해 다음과 같이 생각해 볼 수 있습니다. 횡단보도와 가드레일 횡단보도와 가드레일은 도시화로 인한 교통체증과 교통사고 증가에 대한 대책으로 설치되었습니다. 하지만 이에 대한 보행 동선 유입은 장점이지만, 가드레일은 차량 동선의 단절이라는 단점이 있는 것도 사실입니다

상가 활성화를 위한 접근
상가 활성화를 위해서는 주거 밀집 지역의 고객이 유입되어야 합니다. 교통이 편리한 곳의 상가는 유입고객을 계속 증가시키기 때문입니다. 이러한 자료를 바탕으로 보행과 차량의 접근성을 분석하고, 상가의 위치, 주변 환경, 교통 상황 등을 고려하여 상가 활성화 전략을 수립해야 할 것입니다. 이는 상가의 매출 증대와 수익률에 가장 중요한 요소입니다.

대중교통운영계획
대중교통 운영 계획은 주간선도로와 다르게 계획되어 있습니다. 계획 버스노선을 보시면 전체적으로는 ‘방송 영상 밸리’ 사잇길을 통과하여 장항IC와 킨텍스IC를 연결하는 것으로 보입니다. 이 외에도 버스 정거장이 추가로 표시된 곳이 몇 군데 있으므로 주의 깊게 볼 필요가 있습니다.

장항서측 근생, 단독R1, 단독R2
좀 더 확대된 도면으로 보면 현재 공공분양 3개소와 민간분양 1개소의 위치를 확인할 수 있습니다. 단지별로 위치와 규모를 좀 더 자세히 볼 필요가 있을 것 같습니다. 대규모 주거단지의 출입구는 중요한 상가 활성화 요소입니다.

근생
근생 1, 2, 5는 2023년 LH에서 공급된 토지로 평당 1,700~2,100 정도였으며, 대지면적은 383~873평 사이였습니다. 5~7층까지 개발이 가능한 곳으로 당시 유찰로 추후 공급 예정인 곳입니다. 근생의 북쪽에는 ‘방송영상밸리’의 방송시설과 근생, 서쪽에는 고등학교와 유보지, 도시지원시설이 있습니다. 유보지의 용도에 따라 근생상가 활성화의 기대가 큰 곳입니다. 

동측 주거단지의 개요는 다음과 같습니다.
A1: 행복주택아파트 1,242호
A5: 신혼희망_일산라이브더센텀아파트 759호

남측에 있지만 주출입구 방향이 근생과 연계성이 떨어지는 단지는 다음과 같습니다. 
A4: 신혼희망_쌍용더플래티넘 장항아파트 1,566호
B1: 제일 풍경채 아파트 1,184호

단독R1과 장항B1

R1은 중학교와 제일 풍경채 아파트 단지 B1 사이에 위치해 있습니다. 출입구 주변을 주의 깊게 보아야 합니다. 1,184호 단지와 3차선 도로의 횡단보도 위치는 상가 활성화에 유리한 장점입니다. 현재 이택 외 미공급 토지가 많으므로 일반분양 때 투자를 기다리는 것도 한 가지 방법입니다. 장항B1의 장항제일 풍경채 아파트는 총 1,184세대로 구성되어 있습니다. 이 아파트는 2023년 일산지역에서 처음으로 공급되는 분양가상한제 적용 민간분양 아파트입니다. 장항제일 풍경채 아파트는 GTX-A 킨텍스역, 일산테크노밸리, 방송영상밸리 등 주변 개발호재와 안심 교육환경, 쾌적한 자연환경 등으로 많은 관심을 받은 곳으로 실수요가 풍부한 전용면적 84㎡로 구성되어 있습니다.

단독R2, 장항공공1, 장항상업

R2의 입구는 총 두 군데로, 우측 상단과 좌측 상단에 위치해 있습니다. 출입구 위치를 확인한 후 투자에 접근해야 합니다. 20M도로 건너편 북쪽의 용지와 개요는 다음과 같습니다:
공공시설 1: 60%, 600%, 12층
커뮤니티 1: 60%, 600%, 12층
주차장 1: 90%, 600%, 10층

북측에 건설 예정인 상업용지가 15층 규모로 대규모 동선 유입이 기대됩니다. 단독 R1과 단독 R2 사이의 대로변에는 가드레일 펜스가 설치 예정이므로, 차량의 직접적인 접근은 어려울 것입니다.

단독R3과 단독R4, 장항업무2

R3와 R4는 근생6, 근생7과 함께 주변 입지를 볼 때 활성화 가능성이 높은 곳입니다. 남측 대로변에 공지 사이에 버스 정류장이 있고, 건너편에는 초등학교가 있습니다. 학교의 경우 교육청 학군 확인은 필수입니다. R3와 R4 사이의 도로 폭은 4차선이며, R2와 R3 사이의 도로 폭은 6차선입니다. 6차선 도로는 대로변 활성화의 장점과 함께 건너편 용지와 단절이라는 단점이 있습니다. 반면 4차선은 건너편과의 상호 연계 가능성이 있는 장점이 있으므로, R3의 좌측과 우측 중에서 토지를 선택해야 한다면 신중해야 합니다. 

현재 R3의 출입구는 좌측 상단과 우측 상단에 총 2개소가 있습니다. 반면 R4는 출입구가 두 군데 있으면서도 내부 부지를 관통하는 통과 동선에 있습니다. 단독 R3와 단독 R4는 신혼희망타운과 대규모 업무단지쪽에 접근성이 있다는 것을 장점을 염두에 둬야 겠습니다.

단독R5, 장항A2
R5는 부채꼴 형태의 부지로 근린공원에 인접해 있으며, 장항신혼희망타운아파트 단지의 입구 쪽에 위치합니다. 북쪽의 방송영상밸리도 주거단지로 형성될 예정이지만, 대로변으로 인해 단절되어 있어 연계 발전은 어려울 것으로 보입니다. 이러한 특성을 고려하여 투자 결정을 내리시는 것이 중요할 것 같습니다.

상가주택 토지 투자에는 다음과 같은 주의점들이 있습니다.
첫째, 상권이 형성되지 않은 곳은 1층의 활용도가 낮을 수 있습니다.
둘째, 주변도심의 상권에 따라 임대와 매매가의 영향을 많이 받을 수 있습니다.
셋째, 상대적으로 주거지역이 밀집해 있다면 상가 임대료를 높게 받기 힘든 경우가 많습니다.
이런점에서 R5는 고려해야 할 부분이 많은 지역입니다.

단독R6
R6는 도로와 소공원으로 차폐되어 있어 직접 접근하기 어렵습니다. 방송영상밸리에 신규로 들어설 신설초등학교와 유치원에 인접해 있는 장점이 있습니다. 위쪽에 위치한 공공 업무용지 등의 확대된 도면을 자세히 보면 투자에 도움이 될 것으로 생각됩니다. 

R6는 주변의 호수공원이 초근접에 위치해 있다는 장점이 있지만, 6차선 이상의 도로로 인해 단절되어 있어 접근성이 떨어진다는 점을 함께 고려해야 합니다. 이 외에도 상가주택 토지 투자에는 많은 요소들이 있으므로, 투자 전에 충분한 연구와 고려가 필요합니다. 투자에 성공하기 위해서는 시장 동향, 부동산 가격, 법률, 지역 특성 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 이러한 정보를 바탕으로 전문가와의 상담 후 신중한 결정을 내려야 할 것입니다. 

장항지구동쪽, 장항S1
장항지구 동쪽에 위치한 주요 블록 중 하나인 'S1’은 총 869세대 중 사전청약 물량이 825세대로, 이 중 전용 84㎡가 711세대로 많이 배정되어 있습니다. 특이한 점은 전용 84㎡에 복층이 분양된다는 것입니다. 이 외에도 장항지구 동쪽 장항IC 출입구 주변에는 S1을 포함 6,000세대의 대규모 주거 단지가 위치해 있습니다. 상가가능 토지인 근생3,4와 도지지원시설 2,3,4도 주목해야 할 것입니다.

장항지구 동쪽의 다양한 시설과 주거지 등 이 지역에 대한 자세한 정보를 얻기 위해서는 지속적인 관심과 연구가 필요할 것 같습니다. 이 지역의 발전과 변화를 미리 찾아보면서 투자 기회를 찾아보시는 것도 좋을 것 같습니다.

부동산개발에서 높은 가격으로 좋은 결과를 만드는 것은 누구나 가능하지만, 적은 비용으로 최고의 수익률을 만드는 것은 쉽지 않습니다. 이때 가장 중요한 것은 경험 많은 전문가의 분석일 것입니다. 엘손건축사 사무소는 소중한 자산 형성에 늘 최선을 다하고 있으며, 관련 상담은 언제든지 환영합니다.