검단 상가주택 수익률 '전문가는 이렇게 만듭니다.' F3, F15

#검단 F3, F15
인천 검단 점포겸용 단독주택 F3, F15블럭의 건축상담 중입니다. 토지는 정확한 입지 분석과 자금 계획들 통해 수익률 높은  곳을 선택하는 것입니다. 위치별 수익률과 장단점에 관한 것은 가급적 개인 상담 방식으로 진행하고 있습니다. 여기서는 전체적인 블럭별 특징과 개별 장단점에 대한 설명을 진행하겠습니다.   

#인천검단지구
인천 검단 신도시는 인천광역시 서구 당하동, 원당동, 마전동, 불로동 일원에 75,851세대, 187,081명 규모로 조성됩니다. 검단지구의 역세권 기준으로 보면 F3에서 김포 골드라인 '풍무역'까지는 직선거리로 약 1.8km 정도로 도보 접근은 어렵습니다. 이에 반해 F15의 경우 독정역까지는 도보로 이용이 가능하며, 주변 아파트 단지의 활성화에 기대가 큰곳입니다. 

#공사비와 수익률
검단지구 개략적인 공사비와 수익률을 상담한 노트입니다. 교통 동선을 다시 확인해 보면 차량 동선은 남북과 동서 교차점을 형성하고 있는 것을 알 수 있습니다. 사업 초기에 전월세 가격을 최소로 잡고 예상공사비를 산출하면 전체 자금에 대한 흐름과 수익률을 산출 할 수 있음을 설명드렸습니다. 

#검단 착공시기
검단지구 상가주택의 경우 건폐율 60%, 용적률 180%, 최대 4층, 다섯가구까지 가능합니다. 주거 수익률을 알차게 찾을 수 있는 곳은 근생 임대률까지 함께 검토하는 것이 좋습니다. 상가주택에서 근생수익률은 주거에 우선합니다. 상가주택은 착공 시기를 놓쳤을 경우 근생 수익률에서 매우 불리하다는 것을 참고하시기 바랍니다. 

##인천검단F3 요약
_미래 주변 주거단지 밀집 지역
_지역 선점을 위한 차별화된 상가 선점이 중요한 곳
_일조, 채광, 접근성을 최대로 설계해야

#F3입지분석
현재 F3의 경우는 주변에 아파트 대단지가 많고, 고등학교 중학교 초등학교까지 있어 교육여건도 양호합니다. 부지 내부의 유치원도 주거 수익률에 유리하게 작용할 것으로 예상됩니다. 

#F3교통 계획도
교통 계획도에서 F3은 2개의 주교차로, 부교차로가 1개가 있습니다. 동선이 집중되는 곳이 상권 형성에 유리하다는 점을 상기할 필요가 있습니다. 단점으로는 인천과 김포의 행정 경계에 위치하고 있다는 것입니다. 현재 2개의 아파트 단지 정문 쪽에 위치하고 있지만, 김포 ‘당곡 마을 3단지’ 같은 경우는 F3과 녹지, 도로, 축대 등으로 단절되어 있어, 상권 유입이 많지 않을 것으로 판단됩니다.

#F3의 토지 장단점 찾기
F3토지 검토 자료입니다. 아래 3가지 검토 항목에서 높은 점수를 받는 곳 위주로 표시해 보았습니다. 전체 토지를 함께 표시하여 다양한 투자 방법에 대한 자료로 활용토록 하였습니다.
개발자는 토지의 위치별 장단점과 블럭의 주출입 동선을 잘 활용하는 계획을 만들어야 합니다. 여기에서 수익률이 좌우된다고 보시면 됩니다. 

#F3의 토지 분석 순서
첫째, 주거 수익률이 가장 좋은 곳 찾기
주거수익률은 일조사선에 영향이 큽니다. 일조 사선을 받지 않는곳이 주거 수익률이 좋습니다. 그 다음 우선 순위는 채광으로 위치별 장단점을 최대한 이용하는 것이 필요합니다. 

둘째, 대지면적의 적절한 이용 분석
보통 대지 면적은 70~80평대가 적당합니다. 주거구성이 투룸+쓰리룸일때 가장 합리적이라고 하지만 경우에 따라 적은 면적에서 전체가구가 쓰리룸 구조가 가능하다면 이것도 대지 면적의 장점으로 작용할 수 있을 것입니다. 

셋째, 상가 임대율 높일 수 있는 방법
상가 임대률은 교통동선과 밀접합니다. 진출입구 주변, 상가와 유치원 주변이 활성화 가능성이 높습니다. 다른 위치도 1층을 어떻게 구성하는냐에 따라 상가 활성화가 가능하므로 상가면적보다는 활용도에 중점을 갖고 접근할 필요가 있습니다. 

##인천검단F15 요약
_독정역 인접 검단F15
_주변 주거단지 밀집 호재 이용지역
_미래 중규모 주거단지 조성 예상
_일조영향이 적은 토지 선별 필요

#검단F15 주변 주거단지 분석
검단F15 옆 검단AA35는 1,935세대로 인접한 지하철역과 이마트 도보이용가능한 곳입니다. 이를 통한 상가 활성화 최고 입지를 찾는 다면 현장 확인이 필수 입니다. 몇가지 눈에 보이는 곳은 최대한 장점을 살려 주거보다 상가위주의 계획을 진행해야 합니다. 

검단F15의 구도심 기존 아파트 단지는 동선 검토가 필수입니다. 연결동선의 혜택이 적을 수 있으니 출입구 위치를 민감하게 확인해야 할 것입니다. 검단F15는 대규모 도시 지원시설 부지가 배후에 있어 활성화에 따라 수익률이 민감해질 수 있겠습니다.

#검단F15 점포겸용 분석기법
F15부지와 AA35아파트 사이의 보행로 존재가 아주 중요합니다. 이것은 도시지원 시설 상권 연결을 유도할 수 있기에 수익률의 변수가 될 것으로 예상됩니다. 구도심과의 연결 동선과 주변 현황을 검토할 때는 반드시 지구단위 계획과 현황 지도를 같이 봐야 합니다. 표시된 대지별 장단점을 잘 활용한 설계가 필수 입니다. 

#F15에서 수익률 만들기
F15는 즉시 사용 토지이므로 시장 선점을 위한 빠른 착공이 필수 입니다. 최고 장점은 반드시 최대한 활용해야 할 것입니다. 건축설계가 수익률을 좌우한다는 말을 많이 합니다.  점포주택에서 1층 상가는 가구 수에 따라 면적이 변경될 수있기 때문입니다. 같은 위치도 상가배치 대안이 최소 8가지 이상입니다. 
상가면적이 넓고 접근성이 중요한 곳은 특히 주거 임대율도 동시에 찾는 것이 중요합니다.

#F15 장단점 활용
F15는 F3에서와 같이, 주거와 상가 임대율에 대한 검토를 진행해야 할 것으로 보입니다. 주거 수익률을 최대로 올릴 수 있는 고민이 필요하며 상가 임대를 위해서는 적절한 수요를 반영한 디자인이 중요합니다. 계획할 때는 주거보다 상가 수익률을 우선하여 선택합니다. 이때 주변 대지의 배치를 미리 예상하면서 진행하는 것이 가장 중요합니다. 

##검단상가주택 전문 상담
검단 F3, F15블럭을 포함하여 전체 상가주택 토지의 입지 분석 중입니다. 엘손 건축사사무소는 건축설계 포함 종합적인 부동산의 흐름을 확인합니다. 시장 분석을 통한 차별화된 계획으로 최고의 수익률을 목표하고 있습니다. 토지 매입에서 사업비 산출까지 개발의 전 과정을 상담 중입니다.
부동산 자문은 세무, 금융, 건축, 중개 등 분야별 전문가의 종합적인 경험이 중요합니다. 건축 외 상담은 전문 협력사와 진행될 수 있도록 연결해 드리고 있습니다.

검단지구 관련 상담은 언제든지 환영합니다.