상가주택 매매도전 '총 공사비용 산출'

#상가주택이란?
상가주택은 주거와 상업 공간이 결합된 건물을 말합니다. 일반적으로 1층은 상업 공간으로 사용되고, 그 위의 층은 주거 공간으로 구성됩니다. 건축법상으로는 단독주택에 해당되며, 근린생활시설과 다가구주택의 복합시설로 분류됩니다. 각호별 분리 등기가 불가능 한 것으로 다세대와는 차이가 있습니다. 

#상가주택 규제
보통 주택에 상가를 배치할 때 상가비율은 전체면적의 40%이하로 제한되는 경우가 많습니다.  계획시 상가의 면적 보다 원할한 주차 동선과 상가의 전면 길이 확보 등이 더 중요합니다. 
상가주택은 투자와 주거의 목적을 동시에 충족시킬 수 있는 부동산으로 인기가 있으며, 특히 신도시나 구도심 번화가에서 많이 볼 수 있습니다. 

신도시 상가주택은 지구단위 계획에 따라 토지별로 건폐율, 용적률, 주차장법 등의 다른 규제를 받을 수 있습니다. 인접한 토지라도 전혀 다른 형태의 건물이 될 수도 있다는 것에 주목해야 합니다.

#상가주택 주의
상가주택의 장점은 주거수요와 투자수요를 하나의 건물에서 해결할 수 있다는 점이고, 단점으로는 상권 형성의 어려움, 공실률 증가, 임대료 하락 등의 리스크가 있을 수 있습니다. 
또한, 상가주택의 세금과 관련하여 사전에 준비해야 하는 것들이 있으니, 매매나 투자를 고려하실 때는 세무전문가와 상담을 통해 확인하시는 것이 중요합니다. 

#총 공사비
총공사비란 일반적으로 착공 후 시공사에게 지불되는 금액만을 산출한 것을 지칭하며,   전체적인 건설 비용을 의미합니다. 그 종류는 다음과 같습니다. 
- 재료비, 노무비, 외주비 등의 '직접공사비'
- 간접노무비, 산재보험료, 고용보험료 등의 '간접공사비'
- 안전관리비, 환경보전비 등의 '기타비용' 

#총 사업비
총사업비는 프로젝트의 모든 경비를 포함한 금액입니다. 착공전 인허가 비용과 착공후 공사비와 인입비 등 전체 비용의 합산액을 뜻합니다.  그 종류는 다음과 같습니다. 
- 공사비
- 보상비
- 시설부대경비
- 인허가비
- 기타 관련 비용
건축주는 착공 전 후 비용과 사용승인 완료 후 매매시까지의 전체적인 기간에 대한 총 사업비를 계획하고 예상하는 것이 합리적입니다. 

# 착공 전 비용
착공 전 비용에는 다양한 항목들이 포함되며, 이는 프로젝트의 초기 단계에서 중요한 부분을 차지합니다. 여기에는 인허가비, 지반조사비, 측량비 등이 있으며, 각각의 세부 사항은 다음과 같습니다. 

* 인허가비
-  인테리어 설계를 제외한 건축, 구조, 설비 '설계비'

* 지반조사비
- 건축물이 들어설 지반의 안정성과 적합성을 평가하기 위한 '지질조사'
- 지반의 지지력을 측정하기 위해 수행하는 '평판재하'
*측량비
- 부지의 경계를 명확히 하기 위한 '경계명시 측량'
- 부지의 현재 상태를 파악하기 위한 '현황측량'
이러한 비용들은 건축 프로젝트의 예산 계획에 반드시 포함되어야 하며, 적정가를 미리 알고 있는 것이 중요합니다. 

# 착공 후  비용
착공 후 비용은 건축 프로젝트의 중요한 부분으로, 다음과 같은 주요 항목들로 구성됩니다. 
* 감리비
-건축물의 설계도서와 현장 상황이 일치하는지 확인하는 '건축감리'
-구조적 안정성을 확보하기 위한 '구조감리'
-설계 감리를 통해 설계 의도가 정확히 반영되었는지 확인하는 '설계감리'

*공사비
-건물을 실제로 건설하는 데 드는 '건축공사비'
-건물 내의 설비, 전기, 소방, 통신 시스템 '설비공사비'
- 흙막이, 지반 보강 등 '토목 공사비'

*인입비
-상하수도 시스템을 건물에 연결하는 데 드는 '인입비'

# 사용승인 이후  비용
사용승인 이후 발생하는 비용은 주로 세금과 금융비용으로 구성됩니다. 여기에는 다음과 같은 항목들이 포함됩니다.
* 세금
- 완성된 건축물을 취득할 때 부과되는 '취득세'
- 건축물을 매매할 때 발생하는 '양도세'
* 금융
- 대출 이자
- 대출 상환
이러한 비용들은 건축물의 소유권 이전과 관련된 중요한 재정적 측면을 나타내며, 건축물의 매매나 소유 시 발생합니다. 

#착공 전 비용의 종류와 적정가
착공 전 비용은 줄여도 되는 비용과 줄이면 안 되는 비용이 있겠지만, 필수적인 비용인 만큼 합리적인 가격을 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
* 인허가비
내진 설계를 포함한 허가면적 기준으로 평당 20~25만원, 공사바닥 면적 기준으로는 13~15만원이 합리적인 것으로 판단됩니다.  너무 저렴한 것은 공사중 추가 비용을 요구하고, 책임 소재를 가리는 경우가 많아 공사 진행에 부담을 줄 수 있습니다.

* 지반 조사
지반조사 방법은 평판 재하보다는 아무리 소규모 프로젝트라 할지라도 볼링 테스트를 권장합니다. 보통 두 공에 300~500만원 정도가 합리적입니다. 
* 측량
관급 측량인 경계명시 측량과 사설 측량인 현황측량은 비교적 적은 비용으로 정확한 인허가 진행과 재산권 행사를 할 수 있게 도와 줍니다.  전문가들은 사전 측량을 통해 정확한 자료를 받는 것을 권장합니다.
예산 계획에 있어 각 항목별로 적절한 비용 책정이 필요합니다.

#감리비의 종류와 적정가
감리비용은 전문가에게 지출하는 것이며, 건물의 완성도를 위해 필수적입니다. 시공사가 추천하는 감리자는 건축주의 입장을 대변하지 않습니다. 건축주의 이익을 대변할 수 있는 법적으로 인정받는 감리자와 사용승인까지 가는 것을 권합니다. 
* '건축감리'
: 공사바닥면적, 감리면적 기준으로 평당 약 7~8만원이 합리적입니다.
* '건축구조감리'
: 회당 약 135~150만원으로 산정하는 것이 적절합니다. 보통 3회이상 방문하는 것이 원칙입니다. 

* '설계의도 구현'
  : 건축감리비의 20%를 기준으로 평당 약 1.5만원 내외를 합리적이라고 합니다. 법정 비용임에도 가끔 설계자가 이를 청구하지 않는 경우가 있는데, 이는 비용을 줄이는 것이 아닙니다. 별도비용을 지불하지 않았다면 공사기간 동안 설계자의 법적인 협조를 못받는 것으로 결과적으로 건축주에게 불리한 것입니다.

#예상 공사비
예상 공사비는 최근 실제 현장 계약금액을 기초로 평균가를 산출한 것입니다. 
- '건축공사비'
: 토목 공사를 제외한 비용으로, 공사바닥 면적 기준 평당 약 700만원, 허가면적 기준 1,000만원 내외가 합리적입니다.

- '흙막이 설치비'
: 지하층이 있는 경우에 필요한 비용으로, 프로젝트의 규모와 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
- '지반 보강'
: 토질이 연약한 경우 보강하는 것으로 필수비용으로 생각하셔야 합니다. 전문가들은 치환 또는 파일 항타와 같은 안정적인 보강 방법을 권장하며, 비용은 대지면적 평당 약 70만원 내외가 적절합니다.

#부가세 환급
부가세 환급이란, 부가가치세를 신고할 때 매입세액이 매출세액보다 많은 경우 환급세액이 발생하는 것을 뜻합니다. 
다가구 주택의 경우, 가구당 전용면적 기준으로 85제곱미터 이하인 경우 면세, 초과하는 경우 과세로 판단합니다. 상가부분은 과세로 책정됩니다. 

공사비는 상가면적 비율 만큼의 부가세는 환급이 가능하지만, 공사비 산출시에는 일반적으로 총 공사비의 10%가 아닌 7~8% 정도의 부가세를 가산하는 것이 통상적입니다.  
감리비는 국민주택규모과 무관하게 전체 과세 대상입니다.

#취득세와 양도세
취득세는 4%로, 사치성 재산 및 고급오락장의 경우에는 취득세가 12%로 중과되는 경우도 있습니다. 
양도세는 매매에서 가장 많은 비율을 차지하는 것으로 면세와 관련하여, 1세대 1주택을 2년 이상 보유하고 주택가격이 12억 이하인 경우 양도세 면제 대상이 될 수 있습니다. 

양도세를 줄이는 방법으로는 과세표준을 줄이고, 공제 항목을 최대한 이용하며, 거래 과정에서 발생한 각종 세금과 중개 수수료, 수리 비용 등을 증빙하여 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 
세무 상담을 통해 사업자 등록증을 만들고 각종 비용에 대한 정리를 하는 것이 중요하며, 이는 양도세 부담을 줄일 수 있는 합법적인 방법 중 하나입니다. 
엘손건축에서는 협력사인 세무사님과 함께 이부분에 대해 집중적으로 상담해드리고 있습니다.

#비용절감의 책임자
비용절감의 책임자는 건축주 자신에게 있지만, 이를 위해 건축사, 세무사와 같은 국가 공인 전문가들과 상담하는 것이 중요합니다. 특히, 여기에서 언급한 적정가격은 대지면적 80평을 기준으로 최근 사례를 참고하여 엘손건축에서 산출한 평균가임을 참고하시기 바랍니다. 

예산을 알고 계획을 세우는 것은 프로젝트의 성공적인 완성을 위해 필수적입니다. 각 항목별로 적절한 비용 책정과 관리는 예산 초과를 방지하고, 프로젝트의 효율성을 높이는 데 도움이 됩니다. 또한, 비용절감을 통해 재정적 부담을 줄이고, 투자 수익률을 개선할 수 있습니다.

건축 프로젝트에 있어서 비용절감은 단순히 초기 비용을 줄이는 것뿐만 아니라, 장기적인 유지보수 비용과 운영 비용까지 고려하는 포괄적인 접근이 필요합니다. 이를 위해, 엘손건축은 분야별 전문가들과 긴밀히 협력하여, 모든 단계에서 최적의 결정을 내릴 수 있도록 노력하고 있습니다. 
사업의 성공적인 완성을 위한 비용 추정과 관리에 대해 더 궁금한 점이 있으시면, 언제든지 문의주십시요. 엘손건축은 늘 도움을 드릴 준비가 되어 있습니다.

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