건축주 도전 '상가주택 수익률 2단계'

#상가주택 수익률
상가주택의 수익률은 주거 수익률과 상가 수익률 두 가지로 나눌 수 있습니다.
2층부터 배치되는 주거 수익률은 보통 3~6가구를 배치하게 제한되어 있습니다. 이때 가구를 어떻게 배치하느냐에 따라 수익률이 바뀌는데, 이를 주거 수익률이라고 합니다. 주거수익률은 안정적인 공사비 조달에 중요한 부분을 차지합니다.

 

1층 이하에 배치되는 상가는 보통 전체 연면적의 40% 정도로 면적이 제한되어 있습니다. 
상가월세는 토지가격의 이자 환산률의 50~70% 정도의 수익을 안정된 수익률로 산정합니다. 

 

#주거수익률의 방의 개수
첫 번째로, 
주거 수익률은 세대 배치 방법에 따라 방2개의 형태와 방3개 형태로 나눌 수 있습니다. 
대지면적의 여유가 있다면 당연히 방3개 형태의 배치를 하는 것이 유리합니다. 넓은 방2개는 좁은 방3개보다 가격이 낮기 때문입니다.

일단 방3개로 했을 때 화장실을 2개 만드는 것이 가장 수익률이 좋습니다.
이렇게 할 때 전용 면적은 보통 21~23평 정도가 적정하다고 봅니다.
방2개형은 화장실 하나인 것인데, 요즘은 방 두개에 화장실을 2개 넣는 경우도 가끔 있습니다. 이는 학교, 공장 주변으로 수요가 있는 경우에만 적용됩니다. 

 

#일반형과 복층형 주거
일단 상가주택에서 주거 수익률을 충분히 고려했다면, 주거의 형태는 한층을 1가구가 쓰는 일반형과 2개 층을 1가구가 사용하는 복층형이 있습니다.

복층형 주거 형태는 수익률 측면에서 유리한 것은 사실이지만, 별도의 계단이 필요하므로 면적에 대한 손해를 감안해야 합니다. 
일반적으로 아래층에 방과 거실, 위층에 방 두 개 형태로 계획되는 것을 복층형이라고 합니다.
최상층을 복층으로 계획할 때는 아래층의 방 두 개를 배치하고 위층의 다락 공간을 활용하기도 합니다.

#상가 수익률
주거 수익률을 최고로 완성도 있게 만들어 냈다면,  두 번째는 상가수익률입니다.
상가 수익률은 상가 전체를 1개로 임대했을 때와 2개나 3개로 나눌때로 구분 할 수 있습니다. 이때 단위상가의 최소면적은 10평~13평 정도는 되어야 수익률이 있다고 봅니다.  보통 지하층이 없는 경우는 1층의 화장실을 상가 임대인이 모두가 사용해야 하므로 이에 대한 동선도 배려해야 합니다.

#상가의 상하수 인입
상가에서 냉난방기, 조명기 등도 분리해서 쓸 수 있도록 계획하는 것도 중요합니다. 
마지막으로 고려해야 할 사항이 있다면 추후 시공이 힘든 상하수도 배관을 상가분할을 예상하고 미리 확보해 놓는 것입니다.
이렇게 상가주택에서 주거 수익률과 상가 수익률을 모두 점검하였다면, 어느 정도 건축주로서 수익률 점검을 마쳤다고 볼 수 있습니다.

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