과천지정타 상가주택 건축설계, 공사비 상담

 #기회비용손실
과천 지식정보타운 상가주택 건축설계 상담을 진행 중입니다.  보통 저희는 건축전 공사비용  예산을 수립하고 건축준비를 시작하는 것을 권해드리고 있습니다.  지금과 같은 고금리 시대에서는 공사가 중간에 멈추면, 이자가 당장 수천만 원 이상이 증가하기 때문입니다.  거기에 부동산이라는 것은 기회 비용이기 때문에 세입자나 임대자를 못 구하는 어려움이 반복되면서 추가 비용이 발생할 수밖에 없습니다.
꼼꼼한 경비 절감을 위해서는 처음부터 예산을 수립하고 하나씩 점검하면서 설계와 공사를 진행하실 수 있게 안내하고 있습니다. 

#과천지식정보타운
경기도 과천시 남쪽에 약 41만평에 조성되는 도시개발사업입니다. 한국토지주택공사와 대우·태영·금호산업이 컨소시엄으로 시행중입니다. 편의상 '지정타"로 줄여 부르기도 합니다. 과천 지식정보타운은 2025년까지 공동주택단지 12곳에 8,0235가구 약 2만명이 입주예정입니다. 산업용지는 2024년까지 약 30개동 건물에 기업 118개의 회사의 종사자 27,000여명의 유입을 예상하고 있습니다.

#점포겸용단독
  . 건폐율 60%
   . 용적률 200%
   . 5가구, 4층이하
   . 제1종일반주거지역
 
#4층주인세대
과천 상가주택은 충분한 용적률로 상가주택 수익률을 만드는 데는 지장이 없습니다. 상가주택에서 가장 중요한 것은 수익률입니다.  5가구 전체를 배치하는 것을 전제로 근생의 수익률보다 먼저 안정된 주거수익률의 확보가 우선입니다.
이때 가구수 배열을 층별로 어떻게 해야 하는 가?는 늘 시간이 걸려도 반드시 고민해야 하는 부분입니다. 
무조건 4층은 주인세대? 이제 이렇게 설계해서 수익률을 악화시키는 시대는 지났습니다. 

#추가공사비
공사기간에 추가 공사비가 나오면 당연히 모든 손해는 건축주가 떠안게 됩니다. 사례를 통해 말씀드리겠습니다. 
신도시 6개월 공기의현장의 예상 공사비를 20억일때 건축주는 A,B,C, D건설사에서 견적을 받을 수 있습니다. 거의비슷하게 들어온 다른 회사에 비해 건축주는 가장 싸게 견적 제출한 C라는 회사에 공사를 맡기기로 했습니다.
공사비를 17억 대로 제시했던 C회사는 다른 회사가 제시한 공사비보다 15%저렴한 가격으로 공사를 진행할 수 있다고 장담했습니다. 하지만 마지막 2달이 남았을 때, 회사 자금부족과 재료비 상승 등을 이유로 추가 공사비를 요구하면서 공사가 멈추게 됩니다. 이런 사례는 다수의 현장에서 나타나고 있는 것으로 '기본 건축 비용'을 절감할 수 있는 묘안은 어디에도 없습니다. 낮게 책정된 공사비는 추가 공사비를 반드시 요구합니다.
 
#공사비 절약 가능한가?
신도시는 현재의 지역보다 앞으로 조성되는 미래도시를 예상하고 디자인해야 효과적입니다. 고물가 고비용 시대라 해도 신도시와 같이 향후 지속적인 개발이 이루어지는 곳은 빠른 착공이 중요합니다. 경제여건이 개선된다해도 건축비나 인건비가 대폭 내리기는 쉽지 않기 때문입니다. 신도시 상가주택의 공사비 절약은 기회비용  산출부터입니다.
 
#공사예가
적정 공사비 예상가격이라는 것은 건축사가 대략적인 공사 단가를 적용하여 여러 가지 사례를 복합적으로 분석했을 때 나오는 것입니다. 설계자는 끊임없는 도면확인과 협의를 통해 공기절감과 적정 공사비 책정에 가깝게 가도록 안내해줘야 합니다.

#단열방수
건축주의 중요한 설계반영사항을 정리해 보았습니다. 검증된 기술력의 차이는 디테일부터 다릅니다. 작은 차이가 수익률을 좌우합니다. 설계에서 단열과 광수를 정확하게 한다면 현장에서도 하자 요인이 줄어들 것입니다. 단열재 틈새를 테이프로 막아서 열교류를 방지하는 것이 우선입니다. 현장에서 많이 안하는 것중에 하나입니다. 

#외장재선택
외장재 중 가장 많이 쓰는 고벽돌은 적고, 백고, 흑고로 나누어집니다. 벽돌은 고벽돌보다는 느낌이 비슷한 도기질 벽돌을 사용하면 발수효과와 함께 백화현상도 방지할 수 있습니다. 보는 것과 직접 현장에 적용하는 것은 다릅니다. 형태와 모양에 따라 동일한 재료도 전혀 다르게 시공되는 경우도 많습니다. 

#건축비용절감
건축 비용을 절감하기 위해서는 공사 예산을 정확하게 세우는 것이 중요합니다.
공사 예산은 직접 공사비, 간접공사비, 인입비, 부가세 등으로 나뉩니다.  직접 공사비만 생각하고 예산을 세우면 마지막 마무리에 비용이 부족 할 수 있습니다.

#공사비대출
공사비 대출 시기를 가급적이면 공사 후반부로 잡아야  금리 부담을 줄일 수 있습니다. 현재 경제 상황이 고금리로 하루 하루가 건축주에게는 부담일 수 밖에 없습니다.  
상가주택은 보통 공사 기간이 5~6개월정도로, 공기를 여유 있게 잡아야  마무리 시기에 자금부족으로 현장이 멈추는 일을 막을 수 있습니다.

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건축설계의 시작은 입지분석입니다. 높은 가격으로 매입하는 것은 누구나 할 수 있지만, 적정가격를 찾는 것은 쉽지 않습니다. 엘손 건축사사무소는 부동산 종합 전문 컨설팅 회사로 최근 낙찰률과 지역 호재 등을 확인하고, 예상 수익률을 검토해 드립니다. 

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