LH 부동산 9월 공급계획 '눈여겨 봐야하는 투자급소'

LH 토지(주택) 분양정보

서울강남지구 업무용지 주목

토지 매입 후 착수 의무 가간 삭제

검단, 강남, 평택, 장항 추천

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#인천검단

LH9월 부동산 분양 정보와 관련입니다. 수도권에서는 공동주택 용지와 단독주택, 상업, 업무용지 등이 분양 예정입니다. 특히 검단 지역의 54필지는 관심 있게 지켜보아야 할 것입니다. 점포겸용 단독주택 용지로 9월 21일 공고 예정인데 아마도 기존에 공급된 필지 중 남아 있는 곳을 공급하는 듯합니다.

#서울강남

상업업무용지 중에 서울 강남 등 8개 지구에서 29필지가 분양되는데

이 중에 서울 강남이 가장 요충지로 판단됩니다. 서울 강남 업무시설용지가 이미 공고가 되어 입찰 대기 중입니다. 위치상 아주 좋은 위치고, 또한 여러분들께서 고민하셔야 될 부분들이 많은 곳이고, 기본적으로 평단가가 높은 곳으로 역세권 개발과 같이 검토하면 좋은 결과를 만들 수 있어 보입니다.

그외 산업 유통, 주차장 용지 등은 12필지가 공급예정입니다.

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#주거, #단독, #점포겸용

아파트로는 고양 장항지구에 371호가 공급예정이며, 양주 회천 상가주택용지 38필지가 9월 22일자로 공급 예정입니다. 이 부분도 관심 있게 지켜볼 만한 곳입니다.

#토지매입, #착수의무

토지 매입 시 몇 년 안에 건축해야 되는가에 대한 조건은 보통 그전에는 3년 이내로 제한되었는데, 현재는 관련 규정이 삭제되었습니다. 하지만 산업 활성화 용지의 경우는 입주 계약 체결 후 2년 경과할 때까지 공장에서 착수하지 않으면 입주 계약이 해지 사유가 되는 것을 참고하시기 바랍니다.

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▶낙찰률과 공사비

#입지분석, #설계대안

#건축비용, #낙찰률

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#낙찰률분석

토지 가치에 대한 판단은 조금은 주관적 있는데 정답이 없다는 것이 맞을 것입니다. 지역에서 사업을 진행할수록 더더욱 수익률 분석이 어려운 경우가 많습니다. 입찰에서 프리미엄이라는 것은 '얼마를 더 투자할 수 있느냐?'의 문제라서 특정 사례가 항상 맞지는 않습니다. 수많은 경험에서 나오는 경험에 의지할 수밖에 없습니다.

 

#공사비, #총사업비

입찰에 참가할 때 가장 어려운 것이 수지분석입니다. 설계, 시공을 위한 총사업비를 산출하려면 토지가의 연면적당 비용을 알아야 합니다. 어떤 토지는 10층까지 가능하고 어떤 토지는 3층만 가능한데 토지가격이 같다면 수익률은 달라집니다.

차별화된 초기 기획이 수익률의 좌우하는 것도 그 이유입니다.

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총사업비란 토지매입, 인허가, 건축 등에 승강기와 같은 지출 잡비까지의 총계입니다. 보통 공사비 20억 이하의 경우 인허가 비용은 2~5%정도가 평균이었습니다. 사업비 절감은 공사비보다 금융과 절세에서 크게 좌우됩니다. 편차가 큰 곳부터 자금 회전을 조절하는 것이 중요합니다. 물론 차별화되고 검증된 개발 계획이 전제로 되어야 하는데 그 첫걸음을 기획 설계라고 합니다.

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▶부동산 개발 순서

#입지분석, #기획설계, #건축비

#가설계, #투자고수, #수지분석

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#입지분석

토지선정은 가장 중요한 입지 분석부터 시작합니다. 주어진 대지의 동선 분석이 필수 인데, 보행과 차량 유입은 수익률에 가장 중요한 요소입니다. 보차분리, 자전거 도로, 대중교통 위치, 진출입 구간을 확인하면 전체 동선의 결절점을 확인할 수 있습니다.

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#가설계, #허점

가끔 가설계라는 것을 많이 받아야 충분한 검토가 된다고 하시는 분이 있습니다. 하지만 이것은 인턴이 만들어 준 엉성한 약도를 들고 험난한 정글을 헤매고 있는 것과 같습니다. 하나의 대지에도 각층마다 수많은 대안이 나옵니다. 정확한 수익률은 '가설계'와 같은 어설픈 습작으로는 확인할 수 없습니다. 건축설계 과정의 첫 번째는 입지 분석과 기획설계입니다.

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#수지분석, #차별화

전문 건축사만이 검증된 기술력과 수많은 사례를 통해 명확한 수익률을 제시할 수 있습니다. 같은 증상의 환자도 처방전이 다르듯 부동산에도 투자자의 성향과 비용 그리고 시장 동향에 따라 전혀 다른 수익 구조가 만들어 집니다.

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▶믿을만한 전문가 찾기

#사업비절감, #얘기하는건축사

#투자급소, #기회비용

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#기회비용

건축설계 상담을 진행 1단계는 건축 전 공사비용 예산을 수립하고 건축 준비를 시작하는 것부터 시작합니다. 고금리 시대에서는 중간에 공사가, 이자 손실이 일어나기 때문입니다.

부동산은 기회비용입니다. 착공시기가 가까워진 지역일수록 추가 비용 발생을 막기 위한 사전준비를 해야 합니다. 꼼꼼한 경비 절감을 위해서는 처음부터 예산을 수립하고, 하나씩 점검하면서 설계와 공사를 진행하실 것을 상담하고 있습니다. 사업비를 얘기하는 건축사가 투자급소와 수익률을 걱정하는 것입니다.

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#건축설계 전문가 찾기

토지결정에서 성공적인 개발을 위해서는 차별화된 접근과 사전 상담에 집중하셔야 할 때입니다. ‘최고 수익률’은 주변과 차별화된 접근에서부터 시작합니다. 주변 입지와 예정된 도시기반 시설에 대해 관심 있게 자료를 수집하고 분석하는 미래도시를 그릴 수 있는 전문가의 도움이 필요한 시점입니다.

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부동산개발에서 높은 가격으로 좋은 결과를 만드는 것은 누구나 할 수 있지만, 적정가를 찾는 것은 쉽지 않습니다. 엘손 건축사사무소는 부동산 전문회사로 토지선정_설계_시공까지 모든 과정을 함께 합니다.

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낙찰) 이천중리 상가주택 건축설계와 공사비 상담

 

서울강남 수서 오피스텔 가능한 업무, 주차장 용지_ 2023.09.25. (LH입찰)

 

 

 

 

 

 

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