낙찰) 이천중리 상가주택 건축설계와 공사비 상담

이천중리 48개 토지 중 5개만 유찰

낙찰률 평균 119%, 대로변 130~140%

중부내륙선 이천부발역 인접​

필지별 수익률 상담 중

유찰토지 다음기회 도전 추천

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#낙찰결과

한국토지주택공사 이천중리 택지지구 점포겸용 단독주택용지 총 48필지 입찰결과 5개필지만 유찰되었습니다. 유찰 토지 중에도 입지가 좋은 곳이 몇 개 보입니다. 이번에 입찰하신 분중에 다음 공급을 준비하시는 것도 방법입니다.

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낙찰자분들께 '진심으로 축하 인사' 드립니다. 주의사항을 확인하시어 차질 없는 준비로 높은 수익률을 응원하겠습니다. 관련하여 건축설계 상담 및 건축비용 상담을 진행 중입니다.

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#이청중리, #상가주택용지

중부내륙선 호재인 '안성, 이천부발, 평택, 광주 신도시 중의 한군데인 부발역 직전 이천 역세권입니다. 이천부발역 중심 개발 도로망 구축과 하이닉스 배후도시로 호재를 이용한 차익형 실현을 예상됩니다.

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#경강선, #이천역

교통행정, 상업, 기업을 품은 명품 주거단지를 목표로 하는 이천중리 택지지구는 경강선 이천역 생활권으로 이천 구도심과 연결하는 새로운 신도시입니다.

아래 내용은 공고 자료의 일부를 요약 한 것으로 총 사업비 등 자금 계획 등에 주의 가 필요하오니 착수 전 반드시 전문 상담을 권합니다.

 

 

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▶낙찰률과 공사비 산출

#입지분석, #설계대안

#건축비용, #낙찰률

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#공사비, #총사업비

설계, 시공을 위한 총사업비를 산출하려면 토지가의 평균값을 산출해야 할 것입니다. 차별화된 초기 설계가 수익률의 첫걸음임을 다시 한 번 강조합니다.

전체 사업비란 토지 구입비, 인허가비, 공사비, 엘리베이터 등별도 지출 잡비의 총계입니다. 여기서 보통 공사비 15억 이하의 경우 인허가 비용은 3~5%정도입니다. 사업비 절감은 보통 금융과 절세 계획에서 크게 좌우됩니다. 물론 차별화되고 검증된 개발 계획이 전제로 되어야 합니다. 그 시작이 건축설계부터 시작합니다. 예산을 세우고 시작되는 계획이 수익률을 좌우합니다.

 

#낙찰률

토지 가치에 대한 판단은 조금은 주관적일 수 있습니다. 프리미엄도 '얼마를 더 투자할 수 있느냐?'의 문제라서 특정 사례가 항상 맞지는 않습니다. 낙찰률은 참고자료일 뿐 개발의 장단점은 아닙니다. 다만 다음기회를 노리는 도전의 참고 자료일 뿐입니다.

관심있게 봐야하는 것은 필지별 기준층 면적과 1층근생 면적입니다.

 

 

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▶건축설계 시공 순서

#입지분석, #설계대안, #건축비용

#가설계, #투자고수 상담

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#건축설계 전문가 찾기

위치가 결정된 낙찰자께서는 성공적인 결과를 위해 차별화된 접근에 집중하셔야 할 때입니다.

‘최고 수익률’은 어떻게 만들어지는 것일까요? 이것은 주변과 차별화된 접근에서부터 시작합니다. 주변 입지와 예정된 도시기반 시설에 대해 관심 있게 자료를 수집하고 분석하는 전문가의 도움이 필요한 시점입니다. 미래도시의 교통체계와 단차대지 활용 등을 얘기하는 디자이너를 찾아야합니다. 지금은 보이지 않는 장단점을 활용한 계획이 필요합니다.

 

 

 

#불필요한 가설계의 허점

가끔 가설계라는 것을 많이 받아야 충분한 검토가 된다고 하시는 분이 있습니다. 하지만 이것은 인턴이 만들어 준 엉성한 약도를 들고 험난한 정글을 헤매고 있는 것과 같습니다. 건축설계 과정의 첫 번째는 사전 상담과 입지 분석입니다. 첫걸음이 중요한 것은 금융과 절세 보다 토지별 특성있는 개발계획이 있기 때문입니다.

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#입지분석

토지 입지 분석에서 가장 중요한 것은 해당 위치의 동선 분석입니다. 보행과 차량 동선의 유입은 수익률에 가장 중요한 사항입니다. 보도 및 자전거 시설이라든가 대중교통의 위치도 함께 검토해야 합니다. 동선 분석에서는 진출입 구간의 위치와 결절점이 어디인가부터 확인해야 합니다.

 

 

#기회비용

상가주택 건축설계 상담을 진행 1단계는 건축 전 공사비용 예산을 수립하고 건축 준비를 시작하는 것부터 시작합니다. 고금리 시대에서는 공사가 중간에 멈추면, 이자가 당장 수천만원의 손실이 일어나기 때문입니다. 부동산은 기회비용입니다. 착공시기가 가까워진 지역이니 만큼 추가 비용 발생을 막기 위한 준비를 시작해야 할 때입니다. 꼼꼼한 경비 절감을 위해서는 처음부터 예산을 수립하고, 하나씩 점검하면서 설계와 공사를 진행하실 것을 안내하고 있습니다.

 

 

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▶이천중리 상가주택 필지분석

#수익률산출, #투자급소제시

#사업비 절감을 얘기하는 건축사

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#불허용도

공급토지는 점포겸용 주택 R1으로서 일반 주거 지역 내 건축할 수 있는 건축물 중에서 단독주택, 1.2종 근린생활시설이 가능합니다. 안마원이나 공연장 종교집회장 총판매소 장의사 교습소 등 주거 지역과 무관한 용도들은 제한되고 있음을 참고하시기 바랍니다.

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#최대6가구

건폐율 60%, 용적률 180%, 최고층수 4층 이하로서 피로티 설치 시에도 4층으로 해야 된다는 조건이 있습니다. 가구 수는 6가구로 조금 많습니다. 기타 지붕 및 옥탑 관련해서 제한 사항이 조금 있습니다만, 특별한 사항은 아니어서 자세한 설명은 개별 상담을 이용하시면 되겠습니다.

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#수익률 차별화 방안 제시

하나의 대지에도 각층마다 수많은 대안이 나옵니다. 정확한 수익률은 '가설계'와 같은 어설픈 습작으로는 확인할 수 없습니다. 전문 건축사만이 검증된 기술력과 수많은 사례를 통해 명확한 수익률을 제시할 수 있습니다.

같은 증상의 환자도 처방전이 다르듯이 부동산에도 투자자의 성향과 비용 그리고 시장 동향에 따라 전혀 다른 수익 구조가 만들어 집니다.

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#이천중리D1

 

#이천중리D2

 

#이천중리 D4

 

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>>부동산 개발 종합 컨설팅

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#엘손 건축사사무소

부동산개발에서 높은 가격으로 좋은 결과를 만드는 것은 누구나 할 수 있지만, 적정가를 찾는 것은 쉽지 않습니다. 엘손 건축사사무소는 부동산 전문회사로 토지 선정부터 설계-시공까지 모든 과정을 함께 합니다.

상담) tel:02.2654.1931

 

 

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ⓒ 엘손 건축사 사무소

02.2654.1931

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>>함께 보시면 도움이 되는 자료

_주요호재, 입지분석

_부동산 장단점, 미래도시 예상

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#이천중리택지 역세권 개발 가속도

색칠 시작된 '명품 주거단지' 이천 바뀐다

 

[FOCUS 경기]가속도 붙은 이천시 `중리택지·역세권 개발`

 

 

 

#이천-충주간 중부내륙고속철도

중부내륙고속철도, 이천~충주구간 오늘 첫 삽

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1,000개의 답변_이병관 건축사의 1:1상담