오산세교2 점포겸용 단독주택 '4층 상가주택 건축비용'

 

4층 상가주택의 건축 비용을 산정하려면 가장 먼저 수익률 좋은 토지를 찾는 것이 중요합니다. 예시로 잡은 곳은 오산 세교 2지구 점포겸용 단독주택 공급토지입니다.
오산세교2 택지개발지구는 경기도 오산시 궐동, 금암동 일원을 개발하는 사업으로 18,328세대 약 44,804명 규모의 신도시 입니다. 이번 분석 토지는 점포겸용 단독주택용 총 11필지입니다.

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▶법규 분석
#동일 대지도 구성에 따라 다른 수익 발생
#주거수익률 최소 2억 이상 차별화
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#권장 대지면적 최소는?
상가주택 설계 도면 작업 시작 전 가장 중요한 것은 입지분석입니다. 오산 세교2지구의 점포겸용 단독주택 토지는 1층 상가와 기준층 주거 수익률을 극대화하는 곳을 찾는 작업부터 해야 합니다. 위치별로 주거 수익률이 높은 곳과 낮은 곳이 있습니다. 최대 2억 이상 차이가 나므로 반드시 확인해야 합니다.
세교2지구의 점포주택은 자동차 관련 시설 외에는 일반적인 근생은 가능합니다. 건폐율 60%, 용적률 180%, 최고 층수 4층으로 주거용으로 사용하는 층수는 3개 층으로 제한 됩니다. 이때 다락은 건축법상의 층수에서 제외 됩니다.
최대 가구 수는 5가구입니다. 가구 배열은 층별로 다양하게 배치가 가능한데 동일한 토지에서 3룸이 3개가 나오기도 하고 5개 나오기도 합니다. 대지면적은 최소 70평에서 75평 이상을 권장합니다.

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▶수익률 계산
#토지자금 대출은 사업자가 유리
#토지낙찰률 115~120%로
#5가구 전체 3룸 계획 가능 토지 선별
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#토지자금, 절세 준비
토지자금 대출은 보통 공급가 또는 낙찰가의 90%를 감정가로 보고 이 금액의 70%를 대출이 가능하다고 합니다. 이때 1금융권과 2금융권이 비율과 금리가 조금 다르게 형성됩니다. 보통 지역 제2금융권인 축협, 수협, 농협, 신협, 새마을 금고 등이 유리합니다.
절세 관련해서도 꼬마빌딩인 상가주택도 양도세와 취. 등록세가 수익률에 큰 영향을 미칩니다. 부동산에서는 세무와 금융이 설계시공보다 더 중요합니다.

#토지가능 시기
_RA4, 5, 11: 대금 완납 후 즉시 
_RA1: 2023.06.30 이후
_RA9: 2023.12.31 이후
거의 대부분의 토지가 대금 완납 후 즉시 사용이 가능합니다. 상가주택은 낙찰 후 빠른 준비가 상가 임대에 유리합니다. 

#건축비용 산출
토지 공급가는 평균적으로 평당 680만 원입니다. 80평 기준 공급가 약 5억 4,000만 원이며, 낙찰률 15 %일 때 추가 비용은 8,000만 원입니다. 대지 80평 기준 공사면적은 위치별로 차이가 있겠지만,  180~210평입니다. 최대로 계획했을 때 건축 비용은 약 11억 8,000만 원입니다.
주변 3룸 임대시세가 약 2억이므로 최대 10억의 임대 수익을 예상합니다. 이때 중요한 것은 동일 대지도 계획에 따라 방의 개수가 틀려진다는 것인데 이것이 사전 기획이 필요한 이유입니다. 
결과적으로 최소 낙찰률이라는 가정 하에 상가 월세가 150~200은 나올 수 있어야 손익분기점을 넘길 수 있습니다. 

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▶토지 선별 기준
#주거, 상가 수익률 모두 만족
#역세권, 주 간선도로 연결
#장점, 단점 조절이 가능한 곳
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#동탄도시철도
동탄도시철도는 동탄신도시의 교통분담이 기대되는 노면전차형태로 개설될 예정입니다. 수인·분당선 망포역_오산역_병점역_동탄역을 연결하는 노선 길이 34.2km, 36개 역사로 구성됩니다. 세교2지구 인접 오산역에는 2027년 연결 예정입니다. 

#수익률 상.중.하
공급토지 중 주거와 상가 수익률을 '상중하'로 구분 후, 오산역_ 오산대역을 역세권으로 주 간선도로와 연결되는 곳을 선별하였습니다.  이때 주거 개방성과 가구수 배열을 생각하면서 투자가치가 있는 곳을 선택하는 것이 좋습니다.  대지가 협소하여 2룸 이하로 계획되는 곳은 방법이 있긴 하지만, 여기서는 주거 수익률 확보가 힘들 것으로  판단했습니다.
토지의 장점과 단점을 최대한 조절 가능 하면서 최소 21평~ 24평형의 3룸이 가능한 토지를 찾는 것이 중요합니다. 최근 부동산 경향을 고려한다면 상가주택에서 매매와 전세 그리고 월세 등의 다양한 거래를 염두에 두고 선택해야 할 것입니다.

 
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▶부동산 투자 전문
_검증된 실적 엘손건축사사무소
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#토지 우선순위 체크
1순위_주거 수익률 최대
2순위_상가 임대율 최대
3순위_대지면적 적정
4순위_토지 공급가 적정성 비교

순위별 표시 후 상충되는 곳은 주거보다 상가 수익률을 우선 선택합니다. 토지분석은 건축설계에 멈추지 않고 전체적인 부동산 시장을 볼 수 있어야 합니다. 엘손 건축사사무소는 검증된 실적으로 토지 매입에서 건축비용 계획 등  개발의 전 과정을 함께 합니다.
☎ tel:0226541931

부동산 분석은 편향될 수도 있고, 장점만 얘기할 수도 있습니다. 엘손건축은 장점보다는 단점을 해결해나가는 객관적인 관점에서 상담을 진행 중입니다. 
#부동산투자 전
 . 공고 확인, 유사 사례, 시세 자문
#부동산계약 전
 . 개발 수익률, 세무, 금융 자문
#부동산개발 시작
 . 예상 공사비 산출
 . 공사기간, 대출한도

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▶부동산 알림이 신청
#투자정보 실시간 제공
#부동산추천 입지분석
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