낙찰) 운정3 근생, 업무 '상가분양 토지분석 '

'파주운정3 근생, 업무복합' 공급 토지에 대한 입찰 결과입니다.
낙찰자분들께 '진심으로 축하 인사'드립니다. 차질 없는 계약준비와 함께 높은 수익률을 응원합니다.

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>>위치마다 적용 법규 달라
#법규, #동선, #차익형부동산
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이번 토지는 적용되는 법규가 위치마다 달라 정확한 분석이 필요한 곳입니다. 토지에서 가장 중요한 것은 주변 교통 동선입니다. 주거와 교육 환경 규모도 수익률을 바뀝니다.
특히 분양을 목적으로 하는 차익형 부동산의 경우 착공 시기가 중요하다는 것도 다시 한 번 강조 드립니다.

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▶▶근린생활시설 Np, Nq
#건폐율 60%, #용적률 300%
#5층 이하, #낙찰률 평균 166%
_2024.06.30 착공 가능
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#대지면적 359~446평 규모
#공급가 33~47억
#평당 공급가 909~1,038만원

#낙찰비율 5/8
총 8개토지 중 5개 낙찰되었으며, 상대적으로 높은 평균 낙찰률을 기록했습니다.
공급가 대비 추가 토지 비용은 평균 +27억5,800만 원입니다. 건축연면적당 토지가 반영률의 평균은 평당 약365만으로, 조기시행시 수익률에는 크게 문제가 없을 것으로 보입니다.

#연면적당 토지가격
지하2층 지상 5층 규모로 보고 크게 무리하지 않는 250~450만원정도 까지 연면적당 토지가율을 투자했습니다.
낙찰률 126%~206%로 위치별 추가 비용은 8억~41억까지 입니다. 분석결과 토지가 평균 1,680만원까지는 투자가능으로 판단하였습니다.

#항아리 상권, #고밀도 개발부지
5층 규모의 근린생활시설의 경우 높은 분양성을 위해서는 대규모 주거 단지와 학교가 필수입니다. 해당 부지의 경우 주변 아파트의 세대수가 낙찰가에 큰 영향을 준 것 같습니다. 또한 기존의 운정지구와 인접하여, 추가 유입 동선이 중학교 쪽으로 집중되는 것도 고려하였습니다.
#초등학교, #중학교, #학세권
#5000세대, #대규모주거단지

토지별 고밀도 개발이 가능한 지역으로 넓은 토지 면적을 활용한 단독개발 가능한 곳입니다.
#낙찰률 평균 166%
#낙찰가 평균 1,680만원/평
#건축연면적 평당 토지가 평균 365만원
#최고낙찰률 Np3_206%
+41억6,900만원

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▶▶근린생활시설 Ng, Nu
#건폐율 60%, #용적률 180%
#3층 이하, #낙찰률 평균 128%
_2024.12.31 착공 가능
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#대지면적 230~281평 규모
#공급가 19~24억
#평당공급가 862~905만원

#공급토지 모두 낙찰
근린생활시설 Ng, Nu 부지는 신설되는 수변 공원과 교량 등 많은 장점을 갖고 있으며, GTX-A 운정역도 근거리로 많은 혜택을 볼 것으로 예상됩니다. 공급 9개토지 모두 낙찰 되었으며, 건축연면적당 토지가 반영률 평균은 평당 약 240만원입니다.

#고등학교, #중학교, #학세권
#신설교량, #구도심주거인접
#대규모주거단지, #GTX인접

인접한 교하중_고등학교와 구도심인 교하지구의 규모를 보았을 때 차별화된 수변 개발의 특색을 최대한 살려야 할 것으로 판단됩니다.
#교하고교
. 학생990명 (남 479명, 여 511명)
. 교원73명 (남 20명, 여 53명)
#교하중학교
. 학생857명 (남 444명, 여 413명)
. 교원 57명 (남 14명, 여 43명)

#낙찰가의 경제성 검토
평균 낙찰가는 현재 주변 상가 매매가에 비해 경쟁력을 확보할 수 있다고 판단되지만 저밀도의 상가가 형성되는 곳으로 시장 선점에 따라 위치별 희비가 바뀔 수 있습니다. 공급가 대비 추가 토지 비용 평균은 +6억 400만원입니다.

#연면적당 토지가격
지하1층 지상 3층 규모로 보고 크게 무리하지 않는 200~300만원정도 까지 연면적당 토지가율을 투자했습니다.
낙찰률 112%~155%로 위치별 추가 비용은 2억~11억까지 입니다. 분석결과 토지가 평균 1,100만원까지는 투자 가능으로 판단하였습니다.

#낙찰률 평균 128%
#낙찰가 평균 1,100만원/평
#건축연면적 평당 토지가 평균 240만원
#최고낙찰률 Nu1_155%
+11억4,200만원

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▶▶업무복합 F4. F9
#건폐율 70%, #용적률 400%
#5층 이하
_2024.06.30 착공 가능
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업무복합 부지 총 9개 필지는 모두 유찰되었습니다.

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>>토지분석 시작조건
#최고수익률, #차별화된 접근, #사전기획
#가설계, #입지분석
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‘최고 수익률’은 누가 만들 수 있을까요?
토지개발의 성공적인 결과를 위해서는 차별화된 접근에 집중해야 합니다. 최근 경제여건을 고려한다면 미래도시의 정확한 예측이 가능한 전문가의 상담이 필요합니다.

#불필요한 가설계의 허점
가끔 가설계라는 것을 많이 받아야 충분한 검토가 된다고 하시는 분이 있습니다. 하지만 이것은 인턴이 만들어 준 엉성한 약도로 험난한 정글을 헤매고 있는 것과 같습니다. 건축설계 과정의 첫 번째는 건축주와 사전 상담과 입지 분석입니다. 신도시 상가는 수요에 맞는 가변성을 갖어야 합니다.

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>>검증된 근생 상가 기술력
_운정의 호재와 미래도시 예측
_전문 분석 엘손건축사 사무소
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'엘손건축'은 검증된 실적으로 입지의 단점을 보완하고 장점을 살리는 개발의 전 과정을 함께 합니다.
☎ tel:0226541931

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>>참고 자료
#보도자료, #고수조언
#리스크관리, #장단점비교
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입지분석을 위한 참고 자료입니다. 장단점이 없이 완벽한 물건은 없을 것입니다. 어떤 분석은 편향될 수도 있고, 장점만 얘기할 수도 있습니다.
엘손건축은 장점보다는 단점을 해결하기 위한 객관적인 자료만을 신뢰합니다.

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▶부동산 알림이 '카톡신청'
#투자정보, #실시간분석
#추천위치, #1:1상담
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