낙찰)고덕강일 상가주택 건축설계, 공사비 상담

# 고덕강일 공공주택지구

서울특별시 강동구 고덕강일지구의단독주택용지(점포겸용)낙찰결과입니다. 공급필지는 총 4개소로 81~93평, 평당 1,700만원대로 공급가 13억9천~16억이었습니다. 낙찰률은 101%~103%이며 1개 필지 외 3필지가 낙찰되었습니다.

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낙찰자분들께 '진심으로 축하 인사' 드립니다. 차질 없는 준비와 높은 수익률을 응원하겠습니다.

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2022.11 승인 기준 고덕강일 공공주택지구는 서울시 강동구 고덕동․강일동․상일동 일원에 조성하는 전체 면적 1,659,344㎡(501,951평) 규모의 신도시입니다. 서울주택도시공사에서 시행하며 주거 11,872호, 수용인구 27,951명 (인구밀도=168.4인/ha)규모의 한강변 신도시입니다.

#고덕강일토지 법규제한

. 제1종 일반 주거 지역

. 건폐율 60%이하

. 용적률 150%이하

. 4층이하. 5가구

주의)

#점포겸용 단독주택으로 전체 연면적의 5분의 2 (40%) 범위 내 1층에만 근생 가능

#유찰 토지 내역

_고덕강일단독 4-4 (81.67평)

. 공급가 1,398,600,000

. 평당 ₩17,123,967

#건축비용절감

건축 비용을 절감하기 위해서는 공사 예산을 정확하게 세우는 것이 중요합니다. 공사 예산은 직접 공사비, 간접공사비, 인입비, 부가세 등으로 나눕니다. 직접 공사비만 생각하고 예산을 세우면 마지막 마무리에 비용이 부족 할 수 있습니다.

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#공사비대출

공사비 대출 시기를 가급적이면 공사 후반부로 잡아야 금리 부담을 줄일 수 있습니다. 현재 경제 상황이 고금리로 하루 하루가 건축주에게는 부담일 수 밖에 없습니다. 상가주택은 보통 공사 기간이 5~6개월정도로, 공기를 여유 있게 잡아야 마무리 시기에 자금부족으로 현장이 멈추는 일을 막을 수 있습니다.

#고덕강일_수익률 분석

수익률에 유리한 80평이상의 대지면적을 가지고 있습니다. 2면이상 개방 대지로 상가주택이 가능한 점포겸용 단독용지입니다. 최대 세대수 5세대확보와 용적률 150%에 대한 특화설계가 필요합니다.

2-1, 4-5는 3면 개방형으로 보행자도로가 있어 전면 상가를 최대한 확보할 수 있습니다. 면적이 93평이므로 세대구성에서 가장 수익률이 좋은 3가구 복층형 구성을 권합니다. 고덕 강일지구는 서울에서 마곡지구와 함께 가장 주목받는 테크노밸리형 신도시입니다. 향후 미래가치 차원에서 관심있게 보실 필요가 있습니다.

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#상가주택 착공시기

수익률에서 주거임대율을 높이는 신설학교는 큰 장점으로 작용합니다. 기존 구도심 수요의 흡수를 기대할 수 있고 상가형성에도 유리합니다. 신도시는 현재의 지역보다 앞으로 조성되는 미래도시를 예상하고 디자인해야 효과적입니다. 고물가 고비용 시대라 해도 신도시와 같이 향후 지속적인 개발이 이루어지는 곳은 빠른 착공이 중요합니다. 경제여건이 개선된다해도 건축비나 인건비가 대폭 내리기는 쉽지 않기 때문입니다. 신도시 상가주택은 가급적 서둘러 건축하는 것이 유리합니다.

#고덕강일 건축설계_시공 전문 엘손건축사사무소

​엘손건축사사무소는 부동산 컨설팅 전문회사입니다. 토지의 가치분석부터 개발의 전과정을 함께 합니다.

최고의 전문가 집단이 함께 하는 사전작업으로 놓치기 쉬운 수익률 요건을 하나 하나 확인해드립니다.

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