검단 F15 평당공사비 '점포겸용 단독 상가주택'_2023.10.19 (LH입찰)

인천 검단 F15호 점포겸용 단독주택 용지의 23필지 공급 공고입니다. 검단 F15의 경우 주변 우수한 입지 조건이 예상되는 곳으로 건축설계와 평당공사비 등의 상담이 꾸준히 진행되고 있는 곳입니다. '점포겸용 단독'용지로 2023.10.19. LH입찰을 통해 진행됩니다. 현재 좋은 위치의 수익률 높은 곳을 선별하여 추천중입니다.

#인천검단신도시

인천 검단 신도시는 인천광역시 서구 당하동, 원당동, 마전동, 불로동 일원에 조성되고 있습니다.

. 수용세대: 75,851세대

. 수용인원: 187,081명

. 사업면적 11,105,739㎡

. 주거면적 4,113,009㎡

. 시행처: 한국토지주택공사, 인천도시공사, 인천시

. 사업 기간: 2009.02.06~2023.12

#검단점포겸용, #F15, #상가주택

부동산 투자는 정확한 입지 분석을 통해 위험 부담을 최소화하는 작업입니다. 낮은 가격의 매입 후 높은 매매 수익을 올리는 것은 투자자의 공통된 목표일 것입니다. 이번에 분양된 용지는 건폐율 60%, 용적률 180%, 5가구 이하로 제한된 곳입니다. 규모는 4층 제한으로 예상 연면적 당 토지 가격으로 수익률을 판단할 수 있겠습니다. 평당 공급가와 반드시 비교 후에 투자하시길 권해드립니다.

이번 공급 토지인 F15의 위치입니다.

_______________________________

▶ F15입지

_독정역 +AA35 주거 단지 인접

_풍부한 주거 단지 1,935세대

_지하철역 인접 이마트

_상가 활성화 최고 입지는?

_______________________________

​

#검단상가주택 현장 확인은 필수

공급토지는 전철 역세권에 있지만 아파트 단지 뒤쪽이라 동선 검토가 필수입니다. 특히 대규모 도시 지원시설 부지의 활성화에 따라 수익률이 민감해질 수 있겠습니다.

#아파트 2,993세대 인접

기존아파트의 상가동선과 F15 보행로의 연결이 예상됩니다. 초기설계에서도 이점에 주의해야 합니다. 지금은 주변이 정리되어 있지 않았기 때문에 관련자료를 토대로 미래도시를 예상할 수 있어야 합니다.

특히 AA35단지와 추후 도시지원 시설이 활성화 될 경우 상권 연결을 기대할 수 있겠습니다.

​

*태평아파트 (1999.06 준공)

_ 528세대, 6개동, 18층​

*검단SK뷰아파트 (2017.09 준공)

_ 530세대, 8개동, 18층​

​*AA35-1, -2 (건축중)

_ 영구국민임대 1,083세대

_ 행복주택 855세대

​

#정밀분석AA35

_아파트 어떻게 배치될까?

_유입 동선 가능 확정? 미정?

_단지 출입구는 어디?

현재 AA35아파트는 LH에서 아직 분양하지 않은 것으로 확인되지만, 계속 자료를 찾는 중입니다. 2021년 계획안이 발표되었고, 동선 연결 여부는 분석 중입니다.

_______________________________

▶ 독정역 인접 검단 F15

_용적률 180%

_최대 5가구 가능 상가주택 용지

_______________________________

​

#독정역 인접 상가주택지_최대5가구

F15 부지는 인천 2호선 독정역과 가깝고 용적률 180%로 최대 5가구까지 가능한 상가주택 용지입니다. 구도심과의 연결 동선과 주변 현황을 검토할 때는 반드시 지구단위 계획과 현황 지도를 같이 봐야 합니다. 물론 구도심 주거 동선과 출입구 등 현장 확인도 필수입니다.

#점포겸용단독F15, #서희학교

F15부지와 AA35아파트 사이의 보행로 존재가 아주 중요합니다. 이것은 도시지원 시설 상권 연결을 유도할 수 있기에 수익률의 변수가 될 것으로 예상됩니다. 인접한 서희학교는 공립 특수학교로 2020년 개교하였습니다. 학생 수 297명 정도로 초. 중. 고. 전공과정이 있습니다. 아울러 전체 블럭의 표고점 확인도 병행하였습니다.

_______________________________

▶직전낙찰률은 참고사항

_2023.04 검단 F1, F3 낙찰률

_평균 낙찰률 109%

_최고 낙찰률 127%

_______________________________

​

#검단F3, F1 상담노트 보기

직전에 공급된 F1, F3의 경우 65개 필지 중에 60% 정도인 36개 필지만 낙찰되고, 28개 필지는 유찰되었습니다. 평균 낙찰률은 109.65% 정도였으며, 최고 낙찰은 127%였습니다. 평균 추가 투자금은 5,900만 원 정도로 분석되었습니다. 이번 공급토지와 같은 조건으로 대입하기에는 위치나 단가 등이 조금 차이가 있지만 참고는 하셔야 할 겁니다.

_______________________________

▶ F15 수익률 좋은 위치는?

_즉시 사용 토지!!

_시장 선점은 빠른 착공으로

_적정 입찰가는 반드시 상담을

_______________________________

​

#건축설계가 수익률을 좌우

점포주택에서 1층 상가는 가구 수에 따라 면적이 변경될 수 있습니다. 같은 위치도 대안이 최소 8가지 이상입니다. 상가 넓고 주거 임대 높은 곳은 반드시 전문상담을 권합니다.

​

#토지선별, #F15, #우선순위

1순위_주거 수익률 최대 예상

2순위_상가 임대 가능성이 높은 토지

순위별 표시 후 상충되는 곳은 주거보다 상가 수익률을 우선하여 선택합니다. 이때 주변 시설 용도도 다시 한 번 확인해야 할 것입니다. 검증된 실적으로 매입에서 사업 완료까지 개발의 전 과정을 함께 합니다.

_______________________________

▶건축설계와 비용절감

_건축설계 주의

_착공시기

_공사비산출

_______________________________

​

#착공시기, #대지면적, #가구수분석

해당위치는 즉시 사용이 가능한 곳으로 시장 선점을 위해 빠른 착공을 권합니다. 점포주택에서 1층 상가는 가구 수에 따라 면적이 변경될 수 있습니다. 같은 토지도 대안이 8가지 이상으로 나오므로 반드시 전문상담을 권합니다. 공급토지는 평균 80평대로 기준층은 48평정도 가능합니다. 기준층 기준 2룸+3룸 구조부터 배치 가능한 토지들입니다. 경우에 따라 3룸+3룸 구조도 가능한 토지도 있으니 유념하시기 바랍니다.

​

#건축설계

위치가 결정된 낙찰자께서는 차별화된 접근에 집중하셔야 할 때입니다. ‘최고 수익률’은 어떻게 만들어지는 것일까요? 이것은 주변과 다른 접근에서 시작합니다. 이것을 위해 미래도시의 조성을 예상하고 자료를 수집하고 분석하는 전문가가 필요합니다. 신도시는 동일한 패턴의 토지가 인접되어 있어, 인접지와 다른 차별화된 설계가 수익률의 첫걸음입니다. 비용이 많이 들지 않고 차별화 할 수 있는 경제적인 사전기획이 필요할 때입니다.

#수익률직결, #처방전

하나의 대지에도 각층마다 서로 다른 대안이 나옵니다. 정확한 수익률은 '가설계'와 같은 어설픈 습작으로는 확인할 수 없습니다. 전문 건축사만이 검증된 기술력과 수많은 사례를 통해 명확한 방향을 제시할 수 있습니다. 같은 증상의 환자도 처방전이 다르듯 부동산에도 투자자의 성향과 비용 그리고 시장 동향에 따라 전혀 다른 수익 구조가 만들어 집니다. 공사계획도를 보면 지하층 형성이 가능한 토지도 있습니다. 버스정거장도 있어 같은 평당가격이지만 활용도가 높은 곳으로 판단됩니다.

​

#건축비용

전체 사업비란 토지 구입비, 인허가비, 공사비, 엘리베이터 등 별도 지출 잡비의 총계입니다. 여기서 보통 공사비 15억 이하의 경우 인허가 비용은 3~5%정도입니다. 사업비 절감은 보통 금융과 절세 계획에서 크게 좌우됩니다.

공사비 산출은 일반적으로 70평을 기준으로 하는데 이때 공사바닥면적이 170~190평정도입니다. 최근 착공된 유사면적 사례를 보면 8억5천~10억 5천사이입니다. 건축주 개인의 기호와 가구수, 기타 옵션에 의해 3~5%정도 증감이 있습니다. 물론 차별화되고 검증된 개발 계획이 전제로 되어야 합니다. 그 시작이 건축설계입니다.

상가주택에서는 장점과 단점, 일조권, 상가활성화 위치도 중요하지만 빠른 착공만이 가장 확실한 수익률보장입니다.

_______________________________

▶공고요약

#공급대상

_ 점포겸용 단독주택용지

. F15_ 23필지

​

#토지공급

. 공급 : 일반경쟁입찰

. 신청 : 2023.10.19. ~16:00

. 개찰 : 신청일 16:00

. 발표 : 신청일 18:00~

_______________________________

대금 납부가 2년 무이자 방식이지만, 사용이 즉시 가능하기 때문에 시장 선점을 위해 빠른 착공을 권하고 있습니다. 상가주택의 특성상 시기를 놓쳤을 경우 근생 수익률에서 매우 불리할 수 있기 때문입니다. 건폐율 60%, 용적률 180%, 최대 4층, 5가구까지 가능하므로 주거 수익률을 알차게 찾을 수 있는 토지를 선별 후 근생 수익률을 검토하는 방식이 좋겠습니다.

​

#주의사항

. 대금 납부조건 (2년 무이자 분할납부)

. 입찰신청 전 납부조건 등을 반드시 숙지

. 계약 시 '토지 취득 자금 조달 및 토지이용계획서' 작성 대상

. 지구 단위도, 교통개선도 확인

. 낙찰자는 위치별 계약 일자 다름에 주의

​

#토지신청 자격: 일반 실수요자

​

#잔금납부: 2년 무이자 분할납부

. 계약금 10%

. 잔금 6개월마다 22.5%씩 4회 균등분할

​

#사용시기: 즉시

​

#건축조건

. 제1종 일반 주거지역

. 건폐율: 60%

. 용적률: 180%

. 최고 4층, 최대 5가구 가능

#검단상가주택 전문 상담

엘손 건축사사무소는 건축설계 포함 종합적인 부동산의 흐름을 확인합니다.

시장 분석을 통한 차별화된 계획으로 최고의 수익률을 목표하고 있습니다. 토지 매입에서 사업비 산출까지 개발의 전 과정을 상담 중입니다.

​

#청약, #경매, #공매, #입찰, #추첨

#건축설계, #용도변경, #리모델링

#건축시공, #인테리어, #평당공사비

​

부동산 자문은 세무, 금융, 건축, 중개 등 분야별 전문가의 종합적인 경험이 중요합니다. 건축 외 상담은 전문 협력사와 진행될 수 있도록 연결해 드리고 있습니다.

#엘손건축사사무소​ tel:02.2654.1931

.............................................

#평당공사비, #건축비용, #건축설계, #설계시공, #수지분석, #입지분석, #토지입찰, #토지추첨, #건축감리, #시공감독, #건축도면, #리모델링, #이주자택지, #이택, #협택, #연립, #빌라, #점포겸용단독주택, #연수원, #리조트, #숙박, #역세권개발, #이병관건축사, #드라마자문, #방송자문, #건축자문, #공간계획, #청약, #경매, #공매, #용도변경, #상가주택, #오피스텔, #전원주택, #단독주택, #다세대, #다가구, #근생상가, #숙박시설, #호텔, #모텔, #치과, #의원, #상가, #인테리어

.....................................

ⓒ 엘손 건축사 사무소

02.2654.1931

.....................................

.....................................

>>함께 보시면 도움이 되는 자료

_주요호재, 입지분석

_부동산 장단점, 미래도시 예상

.....................................

#고시, #공고, #조례, #교통

#보도자료, #엘손분석, #현장조사

 

 

 

 

인천검단 F3 상가주택 건축설계. 공사비 산출_2023.10.19 (LH입찰)

 

1,000개의 답변_이병관 건축사의 1:1상담