인천검단 F3 상가주택 건축설계. 공사비 산출_2023.10.19 (LH입찰)

인천검단지구 점포겸용 단독주택용지 F3 재공급공고입니다. 주변 주거단지와 지자체 경계에 위치한 곳으로 동선 분석이 우선입니다. 이번 토지는 잔금을 2년 무이자 분할납부로 진행되는데 아파트 중도금 무이자와는 전혀 다른 조건인 것도 유념하셔야 할 것입니다.

#인천검단

인천 검단 신도시는 인천광역시 서구 당하동, 원당동, 마전동, 불로동 일원에 조성되고 있습니다.

. 수용세대: 75,851세대

. 수용인원: 187,081명

. 사업면적 11,105,739㎡

. 주거면적 4,113,009㎡

. 시행처: 한국토지주택공사, 인천도시공사, 인천시

. 사업 기간: 2009.02.06~2023.12

#F3공고, #입지분석

아래 내용은 공고 자료의 일부를 요약 한 것입니다. 반드시 공고 유의사항을 포함한 자료 전체를 확인하셔야 합니다. 토지선별은 정확한 입지 분석과 자금 계획들 통해 수익률 높은 곳을 선택하는 것입니다. 위치별 수익률과 장단점에 관한 것은 반드시 전문 상담을 권합니다.

첫 단계는 F3의 입지 분석부터 시작해야 할 것입니다.

#검단교통, #풍무역

검단지구의 주요 교통 동선을 확인해 보았습니다. 이번 공금되는 F3에서 김포 골드라인 '풍무역'까지는 직선거리로 약 1.8km 정도로 도보 접근은 어렵습니다.

#검단신도시, #대중교통망

차량 동선은 남북과 동서 교차점을 볼 수 있습니다. 주변 대중교통망에 대한 분석은 검단 신도시는 전체적으로 김포와 인천의 경계점에 위치한 것을 알 수 있습니다. 인천 지하철 1호선이 연장 예정이며, 검단주변에 많은 연결도로가 예정되어 있습니다. 공항 철도를 중심으로 한 인천국제공항 고속도로가 주 통로로 이용된다는 사실도 명심하셔야 할 것입니다. 개략적인 공사비와 수익률을 상담하면서 검단지구 교통 동선을 다시 확인해 보는 것도 중요하다고 생각합니다.

#검단입지, #편의점상권

현재는 검단지구 안의 기존 구도심인 원당동 일대가 상권이 집중되어 있습니다. 이후 인천 1호선이 연결되고 본격적인 입주가 시작되면 상권은 자연스럽게 이동될 것으로 판단됩니다. 완정역과 풍무역 연결도로와 1호선 신설역 교차점을 주목해 봐야 할 것 같은데 함께 확인하면 투자에 도움이 될 것 같아서 자료를 준비해 보았습니다.

F3 블록에서 출발한 마을버스 노선과 주변 편의점 위치를 표시한 것입니다. 현재 주로 주변 아파트 쪽에 있는데 상가주택지에 선호도가 가장 높은 편의점 신설 가능성을 객관적으로 판단해 보실 필요가 있습니다.

#공급토지, #종합검토, #상담노트

현재 F3의 경우는 주변에 아파트 대단지가 많고, 고등학교 중학교 초등학교까지 교육여건도 양호합니다. 부지 내부의 유치원도 주거 수익률에 유리하게 작용할 것입니다. 하지만 동선연결과 제한사항에 대한 상세한 상담이 함께 병행되어져야 할 것으로 판단됩니다.

이번에 공급되는 토지에 대한 종합검토 및 상담노트입니다.

#설계도면, #미래도시, #행정경계

교통 계획도에서 F3은 주교차로가 2, 부교차로가 1개가 있습니다. 동선이 집중되는 곳이 상권 형성에 유리하다는 점을 상기할 필요가 있습니다. 단점으로는 인천과 김포의 행정 경계에 위치하고 있다 것입니다.

현재 2개의 아파트 단지 정문 쪽에 위치하고 있지만, 김포 ‘당곡 마을 3단지’ 같은 경우는 F3과 녹지_도로_축대로 단절되어 있어 상권 유입이 힘들 것으로 판단됩니다. 상권분석을 위해 교통흐름과 편의점 위치를 확인하시기 바랍니다.

#상권형성

F3 주변 아파트 단지에 대해 확인해 보았습니다. 단지 정문 앞의 상권은 신중하게 검토 할 가치가 충분합니다. 10-4에서 바라본 ‘검단 예미지 트리플 에듀’ 1249세대 정문과 9-3이 보이는 ‘검단 로제비앙라포레’ 735세대 아파트 입구 사진입니다.

#토지선택, #우선순위

F3 공급토지 검토 자료입니다. 아래 3가지 검토 항목에서 높은 점수를 받는 곳 위주로 표시해 보았습니다. 공급되는 토지 외 전체 토지도 함께 표시하여 다양한 투자 방법에 대한 자료로 활용토록 하였습니다.

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_1. 주거 수익률이 가장 좋은 곳은?

_2. 대지면적은 적정한가?

_3. 상가 임대율이 높은 곳은 어디인가?

#최종선택

대지 위치별로 다른 선택이 우선이겠지만 주변 시세와 예상 수익률, 투자 대비 회수율을 감안한다면 앞에서 말씀드린 최우선 순위를 선택하는 것이 좋습니다. 이 부분은 직접 투자하시는 경우 좀 더 자세한 상담이 필요합니다.

예를 들어 9-1.2.3의 경우 평당가는 -3이 가장 비싼데 위치는 -1이 가장 유리합니다. 대지 위치라든가 대지 형태와 같은 여러 가지 조건을 분석하여 투찰가의 적정성을 판단하는 것이 중요합니다.

공사비와 임대가를 분석했을 때 “어느 정도 가격까지 투찰을 할 수 있는가?” 는 어려운 부분입니다.

#활용도

공급토지의 대지면적과 공급가 분석 자료입니다.

물론 평단가가 생각보다 좀 많이 책정되어 있는 곳도 있고 의외로 적게 책정된 곳도 있습니다. 최대 100만 원 정도 차이인데 80평 기준 8,000만 원 정도 차이가 나는 것을 알 수 있습니다. 하지만 평단가보다 대지면적과 활용도를 주의 깊게 보시길 권합니다.

1층 최대 면적과 최소 면적은 주거 가구 수에 따라서 변경될 수 있습니다. 예를 들어 5가구와 4가구인 경우 차이가 큽니다. 1면도로, 2면 도로에 따라 변경 폭이 나올 수 있습니다. 대안이 최소 8가지 이상 나오는 것으로 이 부분은 토지결정 후 상담하시길 권합니다.

주거 구성의 경우는 시장 조사 결과 경쟁력을 좀 감안해서 개략적인 주거모델을 대입해서 산출하였습니다. 기준층을 기준으로 2+3룸, 3+3룸 적용 여부가 표시되어 있습니다. 물론 위치에 따라 4층에서 수익률이 대폭 줄어드는 토지가 몇 개 있습니다. 제시한 권장 가구 수를 따라가는 것이 아무래도 수익률 측면에서 조금 유리하지 않을까 생각됩니다. 전체적으로 대지 면적이 다른 신도시에 비해 큰 편으로 거의 대부분의 대지가 최소 2+3룸 형태는 가능합니다.

#공고요약

이번에 공급되는 토지는 점포겸용 단독주택용지 F3 입니다. 총 31 필지로 대금 납부가 2년 무이자 방식이지만, 사용이 즉시 가능하기 때문에 시장 선점을 위해 빠른 착공을 권하고 있습니다. 상가주택의 특성상 시기를 놓쳤을 경우 근생 수익률에서 매우 불리할 수 있기 때문입니다. 건폐율 60%, 용적률 180%, 최대 4층, 5가구까지 가능하므로 주거 수익률을 알차게 찾을 수 있는 토지를 선별 후 근생 수익률을 검토하는 방식이 좋겠습니다.

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#공급대상

_ 점포겸용 단독주택용지

. F3_ 31필지

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#토지공급

. 공급 : 일반경쟁입찰

. 신청 : 2023.10.19. ~16:00

. 개찰 : 신청일 16:00

. 발표 : 신청일 18:00~

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#주의사항

. 대금 납부조건 (2년 무이자 분할납부)

. 입찰신청 전 납부조건 등을 반드시 숙지

. F3 일부 지하 계양_ 강화 고속도로 터널의 지상권

. 계약 시 '토지 취득 자금 조달 및 토지이용계획서' 작성 대상

. 지구 단위도, 교통개선도 확인

. 낙찰자는 위치별 계약 일자 다름에 주의

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#토지신청 자격: 일반 실수요자

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#잔금납부: 2년 무이자 분할납부

. 계약금 10%

. 잔금 6개월마다 22.5%씩 4회 균등분할

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#사용시기: 즉시

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#건축조건

. 제1종 일반 주거지역

. 건폐율: 60%

. 용적률: 180%

. 최고 4층, 최대 5가구 가능

#검단상가주택 전문 상담

엘손 건축사사무소는 건축설계 포함 종합적인 부동산의 흐름을 확인합니다.

시장 분석을 통한 차별화된 계획으로 최고의 수익률을 목표하고 있습니다. 토지 매입에서 사업비 산출까지 개발의 전 과정을 상담 중입니다.

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부동산 자문은 세무, 금융, 건축, 중개 등 분야별 전문가의 종합적인 경험이 중요합니다. 건축 외 상담은 전문 협력사와 진행될 수 있도록 연결해 드리고 있습니다.

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>>함께 보시면 도움이 되는 자료

_주요호재, 입지분석

_부동산 장단점, 미래도시 예상

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검단 F15 평당공사비 '점포겸용 단독 상가주택'_2023.10.19 (LH입찰)

 

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