엘손건축사사무소/집짓는 일기112 장항 이택 상가주택 '투자와 비용절감' #장항상가주택 핵심 고양장항 이주자택지 부동산 투자 총 89개 필지, 평균 대지면적 83.4평 R1의 경우 평균 75.5평을 평당 557만원에 공급 최고가 평당 722만원, 구역별 공급가 다름에 주의 # 착공시기는 무조건 빠르게 상가주택은 일반적으로 입지 조건이 좋을수록 빠른 착공을 권합니다. 장항 이택 상가주택지 토지 사용 가능 시기는 2025.12.31입니다. 이는 역순으로 최소한 2025년 9월까지는 허가를 접수해야 시장 선점이 가능하다는 것을 의미합니다. 사전 허가와 착공 준비를 권하는 이유입니다. 빠르게 준비하시는 분은 허가접수 1년 전부터 준비하십니다. 이러한 과정을 통해 시행착오로 인한 추가 비용을 최소화하고, 효율적인 착공 시기를 결정할 수 있습니다. # 장항 부동산투자 사전준비 부동산은 .. 2024. 3. 8. 장항 부동산투자 ‘돈이 되는 도시계획’ 장항지구는 고양시 일산동구 장항동과 일산서구 대화동 일대에 위치하며, 약 43만평의 규모로 조성되는 공공주택지구입니다. 이 지구는 신혼부부, 사회초년생을 위한 특화단지로 조성되며, 킨텍스, 한류월드, K-컬처밸리 등과 연계된 자족시설을 공급할 계획입니다. 장항지구 교통 동선 도면을 통해 방송영상밸리와의 연계와 주변 신도시와의 관계에 대해 하나하나 설명을 해보겠습니다. 첫 번째로 보는 도면은 장항지구와 방송영상밸리 도면입니다. 맨 위쪽부터 ‘한류월드’ ‘방송영상밸리’ ‘장항지구’ 순입니다. 방송영상밸리와 일산테크노밸리의 조성은 일자리 공급에 장점이 있습니다. 신도시는 교통에 대한 불편함이 있지만 고양장항은 연계교통 계획이 잘 되있으며, 기존에 있는 3호선을 대중교통으로 이용할 수 있습니다. 주변 도로망과 .. 2024. 3. 8. 검단 상가주택 시공사 선정 공사비 절감이 싼게 비지떡인 이유!! #검단 신도시 상가주택 착공시기는? 검단 상가주택 착공시기는 언제가 좋을까요? 상가주택은 상가 활성화 전에 건축하는 것이 시장 선점에 유리합니다. 경기가 좋아지면 이미 들어올 업종이 다 끝나버리기 때문입니다. 그렇다면 빠른 착공을 위해 공사비 절감방법과 시공사 선정 시 주의해야 할점에는 무엇이 있을 까요? #시공사들이 추가공사비를 받아내는 법 검단신도시 6개월 공기의 현장의 예상 공사비가 12억일때 건축주는 A, B, C, D 회사에서 견적을 받았습니다. 거의 비슷하게 들어온 다른 회사에 비해 건축주는 가장 싸게 견적을 제출한 'C'라는 회사에 공사를 맡기기로 했습니다. 이때 'C'는 다른 회사가 제시한 공사비보다 15%저렴한 가격으로 공사를 진행할 수 있다고 장담했습니다. 하지만 마지막 2달이 남았을 .. 2024. 3. 8. 성공한 건축주들의 6가지 비법 _4. 설계자 선정 성공한 건축주들은 '설계자 선정'에 투자를 아끼지 않습니다. 공사진행이 힘들 정도로 완성도가 떨어지는 도면은 경제성이 우선되는 현장에서는 아주 불리한 요소입니다. 건축주가 설계자를 선정할 때 소위 '가설계'를 통해 판단하면 아주 위험합니다. _첫째 이유는 가설계가 정확한지 건축주는 알 수가 없습니다. 도면의 옳고 그름을 판단하려면 많은 경력이 필요하고, 건축주는 주어진 치수나 숫자로 밖에 확인이 안 되기 때문에 도면의 거짓 여부를 알 수가 없습니다. _둘째 이유는 가설계는 경험많은 건축사가 수익률까지 생각하면서 직접 하는 경우가 극히 드물기 때문입니다. 그래서 '가설계'를 '가짜 설계'라고 하기도 합니다. 설계자를 선정할 때 가장 좋은 방법은 맘에 드는 건물을 보고 연락하는 방법입니다. 요즘은 건물에 거.. 2024. 2. 23. 성공한 건축주들의 6가지 비법 _3. 기초공사 성공한 건축주들은 신축공사에서 '기초보강'에 투자를 아끼지 않습니다. 이는 건물의 기초를 토지에 어떻게 정착시킬 것인지를 확인하는 것으로 건물의 장기적인 자산가치를 결정하는 첫 단추입니다. 연약지반의 경우는 적절한 기초공사가 필요한데 기본적으로, 골재 등으로 지반을 다지는 '잡석지정'과 지지층에 직접 마찰력을 확보하는 '말뚝기초' 토질을 개량하는 '지반개량'공법 등이 있습니다. '잡석지정'은 연약층의 두께가 적어 이를 충분히 걷어낼 수 있을 때 쓰는 공법으로 넓은 면적의 저층의 창고 등과 같은 건물에 많이 쓰는 방법입니다. 엘손건축은 연약층이 깊고 건물자체의 면적이 작으면서 편심이 작용할 때는 반드시 '말뚝기초'나 '지반개량 공법'만을 권장합니다. 자동차의 바퀴가 지표와의 마찰을 통해 운행을 도와주 듯이.. 2024. 2. 23. 신도시 부동산 초보탈출 3가지 신도시 부동산에서 토지는 일반대지 외에도 '이택'이라고 불리는 이주자택지, '협택'이라 불리는 협의 양도인 택지 그리고 생활대책 용지 등이 있습니다. 용도에 따라서 점포주택이 지어지는 점포겸용 단독주택용지 근생, 상업용지, 공동주택 용지 등 그 종류는 다양합니다. 부동산은 일반적으로 매매와 경매, 공매 등으로 공급되는 데 신도시 토지는 입찰과 추첨 통해 공급됩니다. 이때 토지입지분석을 진행하고 평당공사비를 통해 건축비용을 산출하는 과정을 '수지분석'이라고 합니다. 부동산 개발, 건축물 신축, 리모델링, 용도변경 행위 시 적절한 수익률을 찾고 계시다면 검증된 부동산 개발 파트너, 엘손 건축사 사무소로 연락주십시요. ............................................. #부동산투.. 2024. 2. 16. 부동산 초보탈출_건축물의 용도 건축물의 용도는 주거의 형태에 따라 단독주택, 다세대, 다가구 등으로 나눕니다. 상가주택, 전원주택 등도 큰의미로는 단독주택에 속합니다. 흔히 말하는 연립과 빌라는 공동주택입니다. 치과나 의원과 같은 '근린상가'와 주거상가 복합의 '오피스텔' 호텔, 모텔과 같은 '숙박시설' 그리고 연수원, 리조트 등 건축물의 용도는 참 많습니다. 엘손 건축사 사무소는 드라마, 방송 영상제작의 건축자문을 통해 올바른 건축문화 정착에 힘쓰고 있으며, 건축설계, 시공, 인테리어, 감리 업무를 위한 도면과 시방서를 제공합니다. 토지입지분석을 진행하고 평당공사비를 통해 건축비용을 산출하는 과정을 '수익률 분석'이라고 합니다. 부동산 개발과정의 적정 수익률을 찾고 계시다면 엘손 건축사 사무소로 연락 주십시요. ............. 2024. 2. 16. 검단F1_최고 수익률, 위치만 좋으면 된다? 인천시 당하동 검단F1 상가주택 부지입니다. 주변 근생상권과 공항철도 계양역과의 연계성이 뛰어난 곳입니다. 서쪽에 영어마을과 동양 파라곤 1,122세대가 있습니다. F1쪽으로 출입구가 있는 곳은 남쪽의 719세대 호반아파트입니다. 동쪽 아람 초등학교와 유치원은 하천의 다리로 연결됩니다. 차량 주출입구는 남쪽으로 북쪽 출입구는 간접연결로 봐야합니다. F1부지 장단점을 비교한 상담노트입니다. 최고 수익률은 위치만 좋다고 될까요? 아닙니다!! 그것은 전문가와 함께 만들어가는 것입니다. 개발에 앞서 특화설계를 진행해야만 단점의 보완이 가능합니다. 부동산 개발은 용감한 투자자보다 똑똑한 투자 자세가 반드시 필요합니다. ............................................. #부동산투자.. 2024. 2. 16. 경쟁은 적고 기회는 많은_검단 F1, F3 세계 최대 펀드 CEO 스티븐의 투자의 원칙입니다. '경쟁은 적고 기회가 많은 곳을 찾아라.' 김포와 인접했으나 검단의 외곽인 F3. 중심상업용지와 인접했으나 아직은 역세권이 아닌 F1. 모두 최대 4층, 다섯 가구의 상가주택 필지입니다. 주변에 대규모 주거단지와 접한 공통점을 갖고 있습니다. 현재 F3은 김포골드라인 '풍무역'까지 약 1.8km입니다. F1은 공항철도 '계양역'까지 약 2.2km 입니다. F3에서 계양역까지 버스 노선과 주변 편의점 위치를 표시했습니다. 편의점과 음식점 위치확인은 상권분석의 시작입니다. 세계 최대 600조펀드의 CEO도 처음시작은 5억부터였습니다. 경쟁은 적고 기회는 많은 인천 검단 F1, F3입니다. ........................................ 2024. 2. 16. 검단상가주택이 최적인 이유 3가지 검단상가주택지가 최적입지인 이유 3가지입니다. 첫번째 인천 검단은 수용인원 187,081명규모의 대규모 신도시입니다. 두번째 인천 2호선 역세권에 공항철도와 연계되는 인천 1호선 연장 서울 5호선 연장 등 교통호재가 많습니다. 세번째 검단 상가주택은 건폐율 60%, 용적률 180% 최대 5가구 등 아주 유리한 조건만 가지고 있습니다. 그렇다면 향후 투자급소는 어디일까요? 지금 보시는 것은 검단에서 주목해야 하는 곳과 주변 시세를 검토한 상담노트입니다. 검단신도시 건축시공은 투자급소만을 집중분석하는 엘손 건축사 사무소와 함께 하셔야 합니다. ............................................. #부동산투자, #대출 #토지입지, #매입매수 #건축설계, #매입, #매매 ........ 2024. 2. 16. 이전 1 2 3 4 5 6 ··· 12 다음 728x90 728x90 SMALL
